Cermati Sistem Bunga Kredit Apartemen!

Harga apartemen memang tidak murah. Namun, dengan adanya kredit kepemilikan apartemen, Anda dapat menyesuaikan keuangan untuk mendapatkannya.

Dulu, tingkat suku bunga menjulang tinggi. Sekarang berbeda, suku bunga kredit pemilikan apartemen (KPA) terbilang rendah hingga di kisaran 8 persen - 10 persen.

Namun, jangan senang dulu. Ada baiknya Anda mengetahui lebih dulu jenis bunganya!  Simak berikut ini:

Sistem bunga flat

Menurut Indrastomo Nugroho, Vice President Consumer & Retail Lending, Bank Negara Indonesia, bunga flat merupakan satu sistem perhitungan bunga untuk debitur KPR/KPA. Dalam hal ini, dari awal sampai akhir masa angsuran bunga dipatok tetap di angka tertentu, misalnya di angka 9 persen.

Selanjutnya, nilai bunga dihitung berdasarkan nilai awal utang pinjaman. Misalnya, debitur A mendapatkan pinjaman senilai Rp 200 juta, sistem bunga flat-nya 9 persen. Maka, awal sampai akhir masa angsuran, nilai bunga yang mesti dibayar mengacu ke Rp 200 juta tersebut atau dengan kata lain sama.

"Kini, bunga flat untuk KPR/KPA, boleh dikatakan sudah jarang digunakan oleh bank. Sistem ini lebih banyak digunakan untuk kredit yang masa angsurannya sangat singkat. Misalnya, kredit pembelian kendaraan bermotor," ungkapnya.

Sistem bunga efektif

Sistem bunga efektif bisa dikatakan berlainan dengan bunga flat. Dalam sistem bunga ini, nilai bunga dihitung berdasarkan utang pokok yang tersisa, bukan berdasarkan utang pokok awal seperti pada sistem bunga flat.

Contohnya, debitur A pada awalnya mendapatkan KPR/KPA dengan plafon Rp 250 juta. Di bulan pertama, bunganya dihitung mengacu pada angka Rp 250 juta. Lalu, setelah lima tahun (jika fix bunganya 5 tahun), pinjaman pokok itu tentu menurun, misalnya menjadi Rp 100 juta.

Maka, setelah itu, besar hitungan bunga menjadi turun sebesar Rp 100 juta, sebagai utang pokok yang tersisa bukan lagi Rp 250 juta. Namun, besar angsurannya pada sistem ini tidak tetap atau naik turun mengikuti alur bunga pasar.

ikuti pelatihan property di http://propertybusinessacademy.com/

Harga Apartemen Mewah Melonjak Karena Permintaan Tinggi

Lonjakan harga apartemen mewah di Jakarta terjadi karena adanya permintaan yang solid dari kalangan warga mampu di Indonesia yang membeli secara tunai, disampaikan oleh Anton Sitorus, Kepala Riset Jones Lang LaSalle Indonesia.

Hasil riset konsultan properti internasional Jones Lang Lasalle mengatakan, kenaikan harga pada pasar apartemen mewah sebesar 8,7 persen pada kuartal pertama tahun 2013 dibanding kuartal keempat tahun 2012, atau peningkatan 32,9 persen y-o-y.

Indonesia terus melampaui semua pasar yang terpantau . Angka peningkatan tersebut jauh di atas rata-rata dari tingkat kenaikan di sejumlah kota di Asia yang rata-rata hanya mencapai 2,2 persen antarkuartal atau 6,1 persen y-o-y, kata Anton.

Permintaan yang kuat itu, ujar dia, juga didorong dengan sejumlah faktor lain yang merupakan dampak dari semakin kurangnya lahan dan properti di area premium.

Tahun ini juga mengalami perlambatan setelah dalam beberapa tahun terakhir mengalami lonjakan harga dalam sektor perumahan, khusus di segmen menengah atas. Pasar mulai bergeser ke pasar menengah dengan tangkapan jumlah pasar pengguna akhir ("end user") yang lebih banyak. Peningkatan pasar properti yang tinggi memang berdampak terhadap kenaikan tanah yang disediakan untuk pasar menengah sampai bawah.

Pemerintah seharusnya segera menyiapkan mekanisme bank tanah untuk menyiapkan mekanisme bank tanah untuk MBR (masyarakat berpenghasilan rendah. Peningkatan pasar properti yang tinggi memang berdampak terhadap kenaikan tanah yang disediakan untuk pasar menengah sampai bawah. Pemerintah seharusnya segera menyiapkan mekanisme bank tanah untuk menyiapkan mekanisme bank tanah untuk MBR (masyarakat berpenghasilan rendah).

Ketika Sertifikat Tanah Hilang

Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997, sertifikat tanah merupakan alat pembuktian kuat mengenai data fisik dan data yuridis atas tanah, sepanjang data fisik dan yuridis tersebut sesuai dengan data dalam surat ukur dan buku tanahnya. Namun, jika sertifikat tanah itu hilang, apakah pemegang haknya juga kehilangan hak atas tanahnya?

Tentu saja, karena sertifikat tanah merupakan alat bukti kuat bagi pemegang hak atas tanah, tidak berarti hilangnya sertifikat tersebut membuat si pemegang hak kehilangan haknya. Terhadap sertifikat tanah yang hilang, pemegang hak atas tanah dapat mengajukan permohonan penggantian sertifikat hilang itu ke kantor pertanahan setempat. Atas permohonan itu, pemegang hak atas tanah dapat menerima sertifikat pengganti. Simak langkahnya berikut ini:

Pemegang hak

Permohonan sertifikat pengganti hanya dapat dilakukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam dalam buku tanah yang ada di kantor pertanahan. Namun, permohonan sertifikat pengganti tidak dapat diajukan, jika misalnya, nama pihak yang mengajukan berbeda dengan nama pemegang hak di dalam buku tanah.

Permohonan oleh ahli waris

Selain itu, apabila pemegang hak tercantum di buku tanah sudah meninggal dunia, maka pengajuan permohonan itu dapat dilakukan oleh ahli warisnya. Pengajuan tersebut harus dilengkapi dokumen-dokumen pendukung sah, misalnya Surat Keterangan Kematian dari pemegang hak dan Surat Keterangan Ahli Waris dari para ahli waris.

Dokumen kehilangan

Selain dokumen pendukung yang berkaitan dengan keabsahan pihak pemohon, diperlukan juga dokumen-dokumen pendukung lain perihal hilangnya sertifikat tanah. Permohonan sertifikat pengganti perlu melampirkan surat pernyataan dari pihak yang mengajukan, bahwa sertifikat atas tanah tersebut benar hilang.

Jangan lupa, selain pernyataan dari pihak yang mengajukan, diperlukan juga surat laporan kehilangan dari kepolisian.

Pemeriksaan keabsahan

Sebelum diterbitkannya sertifikat pengganti, Kantor Pertanahan terlebih dahulu akan melakukan pemeriksaan dan pengumuman. Pemeriksaan meliputi keabsahan dari pihak yang mengajukan permohonan dengan cara meneliti dokumen-dokumen pendukung yang dilampirkan.

Penerbitan sertifikat

Penerbitan sertifikat pengganti baru dapat dilakukan setelah kantor pertanahan melakukan pengumuman pada surat kabar harian setempat. Namun, apabila dalam jangka waktu 30 hari sejak pengumuman tidak ada pihak yang mengajukan keberatan atau ada pihak mengajukan keberatan namun keberatannya tidak beralasan, maka kantor pertanahan akan menerbitkan sertifikat pengganti. Jika ternyata keberatan yang diajukan cukup beralasan, maka kantor pertanahan akan menolak menerbitkan sertifikat pengganti tersebut.

dan ikuti pelatihan property bermanfaat disini http://propertybusinessacademy.com/

Apartemen Peninggalan Nazi yang mahal

Setiap sejarah, memiliki sisi gelapnya. Begitu pula dengan bangsa Eropa yang pernah mengalami kejamnya perlakuan Nazi pimpinan Adolf Hitler. Namun demikian, namanya sejarah, kerap meninggalkan jejak-jejak kebendaan dan kenangan. Seperti sebuah blok hunian, Prora, yang dibangun Hitler untuk 20.000 pekerjanya.

Mulai musim semi ini, masyarakat di Pulai Baltic tak akan menemui blok hunian tersebut sebagai peninggalan Nazi, melainkan apartemen mewah yang dapat dimiliki publik. Nilai yang ditawarkan sebesar 700.000 Euro atau setara Rp 8,7 miliar per unit. Harganya tinggi? Ya karena gedung ini telah direnovasi yang desainnya disesuaikan dengan gaya hidup modern. Terdapat penambahan balkon, lantai kayu dan dapur yang didominasi kaca.

Prora sendiri merupakan proyek terbesar Nazi. Pembangunannya dimulai tahun 1936 dan sempat ditinggalkan, ketika Jerman menginvasi Polandia pada tahun 1939. Kompleks Prora terdiri atas delapan bangunan dengan total 10.000 kamar, dilengkapi fasilitas kolam renang air laut, ruang pertemuan dengan kolom-kolom besar jaman Romawi kuno, serta perabot bergaya klasik. Desain Prora ini sempat mendapatkan penghargaan Grand Prix tahun 1937 di Pameran Dunia Paris.



Prora juga sempat digunakan sebagai barak tentara Jerman Timur dan kemudian berubah menjadi rumah liburan untuk petugas kepolisian. Setelah Tembok Berlin runtuh, fungsi Prora bertambah menjadi asrama, museum, galeri seni dan arsip.

Saat ini, empat dari delapan blok keseluruhan, sedang direnovasi oleh Inselbogen Strandimmobilien, investor yang membeli Prora pada 2004. Tak mudah mereka mengakuisisi properti ini. Ada perlawanan dari pelaku bisnis perhotelan setempat yang takut tersaingi. Kendati demikian, negosiasi berjalan lancar dan mereka dapat melakukan renovasi awal terhadap blok lima yang berjumlah 100 kamar.

Kehadiran apartemen ini telah mengangkat harga rumah di Jerman naik sebesar 23 persen. Peningkatan harga lebih tinggi akan terjadi bila keseluruhan kompleks yang sebagian di antaranya difungsikan sebagai hotel dan komersial, tuntas renovasinya.

"Lokasi Prora sangat unik, dan tidak ada yang menyamai," kata Gerd Grochowiak, pendiri IrisGerd, pengembang Berlin yang membeli salah satu blok dalam lelang tahun lalu.

Betapa tidak istimewa? Prora berada di tepi pantai dengan pasir putih yang halus dan air yang jernih, serta suasana yang sepi dan personal. Di sepanjang pantai utara Jerman ini belum banyak pembangunan properti sejenis.  IrisGerd berencana mengubah blok 1.250 kamar menjadi 250 apartemen dalam dua tahun ke depan.

Gaya Arsitektur Bauhaus

Prora dirancang secara arsitektural dengan langgam Bauhaus. Lengkap dengan garis-garis lurus dan struktur berulang yang mencerminkan kecenderungan modernis sang arsitek, Clemens Klotz. Meski demikian, kesederhanaan sangat menonjol pada gedung ini.

Sejatinya, sejak reunifikasi Jerman 1990, Prora telah didaftarkan sebagai bangunan cagar budaya yang harus dilindungi. Namun, demi kelestarian keberadaannya, pemerintah Jerman mengijinkan investor merenovasinya. Ada pun kompensasi yang diberikan kepada investor berupa keringanan pajak.

Salah satu investor yang tertarik membangun kembali Prora adalah Bering Consulting GmbH. Status landmark yang disematkan pada Prora sempat menimbulkan kesulitan dalam melakukan adaptasi pembangunan yang sesuai dengan standar modern dan menarik minat pembeli.

"Kami butuh banyak pertemuan dengan para pejabat lokal untuk memperbaiki desainnya," kata Bering yang telah memulai renovasi bulan Februari dan berencana menyelesaikannya pertengahan 2015.

Pembeli Kredit Bersaing dengan Tunai

 Harga rumah dan apartemen yang melangit tidak menghalangi pembelian rumah kelas menengah-atas secara tunai atau tunai bertahap. Pada kelompok ini, bank justru bersaing dengan pembeli tunai.

Data yang dikeluarkan oleh konsultan properti Cushman & Wakefield menyebutkan, pada semester II tahun lalu, sebanyak 27 persen pembeli membayar dengan tunai keras dan sebanyak 22 persen membayar dengan tunai bertahap. Sisanya, sebanyak 51 persen, membayar dengan kredit.

Direktur Konsumer dan Ritel Banking PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk Darmadi Sutanto mengungkapkan, pembelian tunai dan tunai bertahap untuk rumah kelas menengah atas meningkat. Akibatnya, kredit pemilikan rumah untuk kelompok ini turun.

"Kami punya strategi, meminta tunai bertahap dipindah ke bank," kata Darmadi, menyiasati tingginya pembelian rumah secara tunai.

Pembelian tunai bertahap, artinya pembeli membayar dalam satu tempo tertentu, misalnya 12 bulan. Dengan demikian, tidak menggunakan kredit bank.

BNI menyasar kredit pemilikan rumah (KPR) dengan jumlah pinjaman sekitar Rp 374 juta per unit. Kendati yakin belum ada potensi gelembung (bubble) pada KPR, BNI ketat menerapkan aturan uang muka minimal sebesar 30 persen dari harga rumah.

Sekretaris Perusahaan PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Muhamad Ali mengemukakan, sejauh ini belum ada pengaruh pembelian secara tunai dan tunai bertahap bagi KPR BRI. Menurut Ali, BRI masih akan mengembangkan KPR dengan nilai pinjaman Rp 300 juta-Rp 500 juta per unit.

Bank Indonesia, pada Juni 2012 lalu, menerbitkan aturan mengenai loan to value (LtV) atau jumlah pinjaman maksimal yang diberikan untuk nasabah KPR dengan luas rumah di atas 70 meter persegi. Aturan yang disusul untuk pembiayaan rumah bank syariah pada April 2013 itu, antara lain, mengatur LtV sebesar 70 persen dari harga rumah. Artinya, untuk membeli rumah, konsumen harus menyiapkan uang muka minimal 30 persen dari harga rumah. Akan tetapi, faktanya, untuk rumah dengan luas lebih dari 70 meter persegi, yang umumnya harganya tinggi, banyak pembeli membayar secara tunai.

Direktur Departemen Kebijakan Makroprudensial BI Agusman, dalam jawaban tertulis atas pertanyaan Kompas, menyebutkan, wajar tidaknya harga properti ditentukan oleh mekanisme permintaan dan suplai. Dengan demikian, sepanjang harga properti yang ditawarkan masih terjangkau oleh konsumen di kelasnya dan properti yang dibeli digunakan sesuai dengan peruntukan, dapat dikatakan harga properti masih wajar . Namun, apabila harga properti sudah di luar jangkauan konsumen dan pembelinya adalah pihak yang mengharapkan kenaikan investasi, dapat dikatakan harganya sudah di atas nilai wajar.

untuk lebih mengerti tentang property silahkan mampir ke http://propertybusinessacademy.com/

Buat Apa Turun Waris? Bagaimana Prosedurnya?

Turun waris diperlukan untuk keperluan mengalihkan tanah warisan. Gunanya untuk menjadi jaminan keamanan agar pembeli membeli tanah warisan tersebut dari pihak yang berhak, yaitu para ahli warisnya.

Turun waris berarti mengalihkan nama kepemilikan tanah dalam sertifikat (balik nama) dari pewaris (orang yang meninggal) ke ahli waris. Proses turun waris biasanya dilakukan di kantor pertanahan (BPN), baik di tingkat kabupaten atau kotamadya (kantor wilayah).

Dengan diajukannya turun waris pada kantor pertanahan, maka kantor pertanahan akan membaliknamakan nama pewaris dalam sertifikat tanah menjadi atas nama ahli waris. Nantinya, dalam sertifikat tanah yang baru, nama yang muncul sebagai pemilik tanah tersebut adalah ahli warisnya.

Setelah balik nama, dalam proses jual beli tanah warisan tersebut para ahli waris bertindak bukan lagi dalam kualitasnya sebagai "ahli waris", melainkan sebagai pemilik. Maka, sebagai pemilik tanah sah, dalam transaksi tanah warisan itu tidak lagi diperlukan dokumen-dokumen pewarisan, misalnya Surat Keterangan Kematian dari pewaris atau Surat Keterangan Ahli Waris. Tentu, telah menjadi fakta bahwa Pewaris telah meninggal dunia dan si pemilik adalah ahli warisnya telah diakui dalam proses turun waris di kantor pertanahan.

Namun, selain sertifikat asli tanah, beberapa dokumen penting yang perlu disiapkan untuk melakukan turun waris antara lain:

1. Surat Keterangan Kematian Pewaris

2. Surat Keterangan Ahli Waris

3. Fotokopi KTP para ahli waris

lebih detail, ikuti pelatihan property di sini

Atur Ketat Rumah-rumah Seharga di atas Rp 1 Miliar!

Ketua Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Eddy Ganefo menyayangkan sikap pemerintah yang tidak punya strategi untuk mengendalikan tingginya harga rumah bagi kaum menengah bawah. Pemerintah seharusnya bisa menerapkan aturan lebih ketat untuk rumah-rumah dengan harga di atas Rp 1 miliar.

"Bukan lagi berpatokan pada tipe rumah di atas 70 meter persegi, tapi menentukan aturan harus berdasarkan harga jual," ujar Eddy Ganefo di Jakarta, Kamis (16/5/2013).

Eddy mengatakan, agak aneh jika pemerintah sama sekali tidak punya strategi dan upaya serius untuk mengatasi kesenjangan penyediaan rumah di Tanah Air. Dengan kondisi yang ada saat ini, pemerintah sebaiknya segera mengembalikan iklim kondusif bagi pengembang dalam pasokan rumah murah.

"Bagaimana nasib rakyat kecil yang jumlahnya 15 juta kepala keluarga belum memiliki rumah, apakah memang sengaja ada pembiaran demi kapital, lalu siapa yang akan memikirkan masyarakat bawah," kata Eddy.

Salah satu langkah penting perlu diambil pemerintah saat ini adalah mengendalikan penjualan tanah untuk perumahan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Belum lagi, lanjut Eddy, subsidi BBM dihilangkan.

"Dananya kan bisa untuk pembelian tanah sebagai bank tanah bagi MBR. Tapi, aturan bank tanah itu juga harus dibuat dulu," tegas Eddy.

Bank tanah

Tahun ini, Apersi menargetkan pembangunan 100.000 unit rumah murah yang difokuskan di daerah Jawa Barat, Banten, dan Jawa Timur. Harga maksimum rumah tapak bersubsidi telah dipatok oleh pemerintah Rp 88 juta-Rp 145 juta per unit.

Namun demikian, kenaikan harga rumah yang tidak terkendali menimbulkan efek domino terhadap lonjakan harga tanah di sekitarnya. Belum lagi, adanya wacana soal kepemilikan properti bagi warga negara asing yang turut memicu kenaikan harga tanah.

Akibatnya, penyediaan tanah untuk perumahan rakyat rendah semakin sulit. Pemerintah diminta menyusun payung hukum terkait ketersediaan bank tanah (land banking) untuk rumah murah, agar pemerintah daerah memiliki landasan hukum dalam penyediaan tanah bagi rumah murah.

"Sepertinya pemerintah memang kurang serius untuk urusan MBR. Banyak sekali masalah soal perumahan ini timbul. Aturan perkaban BPN tahun 2013 tentang AJB misalnya, harusnya sudah split, itu saja sudah sangat menghambat. Sementara kinerja BPN di level bawah sangat lambat dan biayanya tinggi," tambahnya.

Eddy menilai, dengan tidak siapnya pemerintah mengambil langkah-langkah penting, sangat wajar jika jurang antara kelas menengah-atas dan MBR semakin dalam. Sejauh ini, ia menilai, pemerintah melalui Kementerian Perumahan Rakyat punya aturan yang cukup baik untuk penyedian rumah MBR. Hanya saja, aturan itu seperti tidak terlaksana dan tanpa kerjasama dengan pihak-pihak terkait.

"Tidak didukung oleh institusi lain seperti Menteri Keuangan, BI, BPN, Pemda, PLN dan lain-lainnya," tegas Eddy.