Jangan Lupa, Cek Status Sertifikat Tanah Anda!

Sebelum membeli properti, baik tanah, rumah, maupun apartemen, perlu Anda ketahui status hukum atas properti tersebut. Soal sertifikat, misalnya. Apakah statusnya Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangun, atau Hak Pakai?

Urusan status tentu penting. Salah sedikit, ujung-ujungnya yang didapat bukan kenyamanan, melainkan kerugian dan penyesalan.

Untuk itu, memilih hunian atau properti tidak bisa sembarangan. Pemilihannya harus dilakukan dengan pemikiran matang dan investigasi yang mendalam, terutama pada sertifikat tanahnya. Karena sertifikat tanah menjadi bukti kepemilikan atau penguasaan atas tanah berdirinya hunian Anda.

Kepala Bidang Humas Badan Pertanahan Republik Indonesia, Doli Manahan Panggabean, sertifikat kepemilikan tanah sangat penting bagi siapa pun yang memiliki dan menguasai tanah tersebut. Sertifikat tanah juga menjadi bukti penguasaan sah atas hukum pertanahan.

Ada beberapa macam sertifikat hak atas tanah yang dikenal dalam undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria, yaitu:

SHM (Sertifikat Hak Milik)

SHM merupakan jenis sertifikat dengan kepemilikan hak atas penuh oleh pemegang sertifikat tersebut. SHM juga menjadi bukti kepemilikan paling kuat atas lahan atau tanah karena tidak ada lagi campur tangan ataupun kemungkinan kepemilikan pihak lain.

Status SHM juga tak memiliki batas waktu. Sebagai bukti kepemilikan paling kuat, SHM menjadi alat paling valid untuk melakukan transaksi jual beli maupun penjaminan untuk kepentingan pembiayaan perbankan.

SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangun)

SHGB memiliki batas waktu tertentu, biasanya 20 tahun. Pemilik SHGB bisa saja meningkatkan status kepemilikan atas tanah yang mereka kuasai dalam bentuk SHM. Biasanya, peningkatan status sertifikat dari SHGB ke SHM karena di atas tanah itu didirikan bangunan tempat tinggal.

"Sepanjang bidang tanah tersebut terdapat bangunan yang dipergunakan untuk rumah tinggal, dapat ditingkatkan menjadi hak milik. Biaya peningkatan itu sebenarnya tidak ada. Hanya cukup mendaftarkan diri untuk peningkatan hak milik dengan ketentuan yang berlaku, ada IMB. Jika tak ada IMB, cukup diganti surat Model PNI dari kelurahan di atas tanah bidang tersebut yang menyatakan untuk rumah tinggal," kata Doli.

SHSRS (Sertifikat Hak Satun Rumah Susun)

Adapun SHSRS berhubungan dengan kepemilikan seseorang atas rumah vertikal, rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama. Pengaturan kepemilikan bersama dalam satuan rumah susun digunakan untuk memberi dasar kedudukan atas bench tak bergerak yang menjadi obyek kepemilikan di luar unit, mulai taman, tempat parkir, sampai area lobi.

Sengketa Properti Peringkat Dua Tertinggi

Hati-hati membeli properti. Petuah ini tak ada salahnya diikuti. Kendati banyak informasi bertebaran melalui dunia maya atau media mainstream tentang bagaimana seharusnya sikap dan perilaku konsumen sebelum memutuskan membeli properti, tak urung banyak juga yang terjebak janji.



Pengembang seringkali tidak transparan atau cenderung menyembunyikan informasi sebenarnya mengenai aspek legalitas. Bahwa lahan gedung apartemen yang dibeli konsumen bukanlah berstatus hukum Hak Milik.
-- Sudaryatmo


Menurut catatan Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) selama kuartal pertama 2013, dari sekitar 60 jumlah pengaduan konsumen, 14 persen di antaranya merupakan kasus properti. Jumlah ini menempatkan kasus properti di peringkat kedua tertinggi. Hanya dikalahkan oleh kasus perbankan.

Menyedihkan? Ya, sebab peringkat ini tak pernah bergeser ke urutan lebih rendah selama tiga tahun terakhir. Pada 2010 dan 2011, sengketa properti yang diadukan konsumen selalu menempati peringkat dua teratas. Pada 2010, sebagian besar kasus adalah mengenai wanprestasi serah terima kunci. Konsumen mengadukan pengembang atas keterlambatan maupun tidak direalisasikannya pembangunan rumah yang sudah dijanjikan. Kasus ini mendominasi dari total 84 pengaduan.

Sementara 2011, masalah utama adalah sertifikat properti yang tak dapat dipenuhi pengembang. Ada 76 pengaduan. Konsumen merasa ditipu oleh pengembang yang menjanjikan penyerahan sertifikat begitu pembayaran rumah lunas. Namun, sertifikat yang dijanjikan tersebut tak kunjung diberikan.

Lain lagi kasus yang mendominasi kurun 2012 dan berlanjut pada triwulan I tahun ini. Menurut Ketua YLKI Sudaryatmo, kendati masih berada di posisi kedua tertinggi, kasus properti telah bergeser dari pengaduan tentang tahapan konstruksi landed housing dan sertifikat, ke konflik antara penghuni dan pengelola hunian (perhimpunan penghuni). Kasus yang sering mengemuka dan kerap melibatkan penghuni dan pengelola hunian adalah tentang Hak Pakai atau pun Hak Guna Bangunan atas lahan bersama yang harus diperpanjang setiap waktu tertentu.

"Seluruh apartemen di Jakarta dibangun di atas lahan dengan status Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan yang berlaku selama kurun waktu tertentu dan jika masa pakai atau gunanya habis, harus diperpanjang," jelas Sudaryatmo kepada di Jakarta, Minggu (5/5/2013).

Pergeseran materi pengaduan ini terjadi karena konsumen tidak mendapatkan informasi yang cukup mengenai apa dan bagaimana tinggal di apartemen. Sehingga ketika mereka menempati propertinya, beragam masalah bermunculan dan mereka tidak tahu bagaimana cara menyelesaikannya. Namun begitu, masalah bukan hanya ditimbulkan akibat minimnya pengetahuan konsumen. Pengembang pun ikut andil memicu terjadinya konflik tersebut.

"Pengembang seringkali tidak transparan atau cenderung menyembunyikan informasi sebenarnya mengenai aspek legalitas tersebut. Bahwa lahan gedung apartemen yang dibeli konsumen bukanlah berstatus hukum Hak Milik yang dapat dimiliki bersamaan dengan aset propertinya secara individual. HPL dan HGB jelas tidak dapat dimiliki secara pribadi," tandas Sudaryatmo seraya menambahkan sengketa properti tak seluruhnya berakhir damai. Ada juga yang tuntas di pengadilan.

Yang perlu dipersiapkan dalam pengajuan KPR

Dengan fasilitas KPR, pembeli rumah cukup menyediakan dana sendiri sebesar 20 persen - 30 persen dari harga rumah. Sisanya, yang 80 persen, ditalangi oleh bank pemberi KPR. Nah, berikut ini 9 langkah membeli rumah melalui fasilitas KPR yang perlu Anda pertimbangkan:

1. Pilih properti

Pastikan Anda membeli properti dari pengembang yang reputasinya baik dan mempunyai track record bagus, alias tidak pernah gagal membangun proyeknya.

2. Tentukan bank

Apabila Anda membeli properti baru dari pengembang, biasaya sudah ada kerjasama antara pengembang dengan bank-bank tertentu, seperti Bank BTN, Mandiri, BNI, BCA, BII, ANZ Panin, CIMB Niaga, NISP, Danamon, UOB Indonesia (Bank Buana), Bank Permata, Bank Bukopin, Bank DKI, ICBC Indonesia, dan perbankan Syariah.

3. Isi Form Pemesanan dan Bayar Booking Fee

Di dalam form pemesanan unit, pastikan jadwal pembayaran booking fee dan pelunasan uang muka sudah jelas dan disetujui kedua belah pihak.

4. Isi Form Pengajuan Kredit dan Lengkapi Dokumen untuk KPR

Dokumen standar

- Usia tidak lebih dari 50 tahun ketika mengajukan permohonan KPR.

- Fotokopi KTP pemohon Surat nikah/cerai, bila sudah menikah atau bercerai

- Kartu keluarga Surat keterangan WNI (untuk WNI keturunan)

Dokumen tambahan untuk karyawan

- Slip gaji

- Surat keterangan dari tempat bekerja

- Rekening tabungan (keadaan keuangan Anda pada catatan rekening ini harus bagus) minimal selama 3 bulan

- Fotokopi NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)

Dokumen tambahan untuk wiraswasta atau profesional

- Bukti transaksi keuangan usaha Anda

- Catatan rekening bank (keadaan keuangan Anda pada catatan rekening ini harus bagus)

- NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)

- SIUP (jika usaha Anda dibidang perdagangan)

- Surat ijin usaha yang lainnya jika usaha Anda selain perdagangan

- TDP (tanda daftar perusahaan)

- Jika Anda seorang profesional, hal tersebut diatas ditambahkan dengan Surat Ijin Praktek, misalnya profesi Anda seorang dokter.

5. Analisa Resiko Kredit (Credit Risk Analysis)

Tahapan paling krusial, bank akan melakukan analisa kredit untuk menilai kemampuan Anda dalam membayar angsuran. Besar angsuran bulanan biasanya maksimum 30 persen dari total pendapatan tetap (bersih) suami, atau istri, atau gabungan suami dan istri.

6. Survei Penilaian Aset Properti (Properti Appraisal Survey)

Bank akan melakukan survei aset properti (property appraisal) untuk menentukan harga jual dan legalitas properti yang Anda beli. Nilai aset properti umumnya sesuai harga pasar yang berlaku.

7. Akad Kredit

Proses akad kredit akan disampaikan ke Anda oleh bank melalui pengembang (developer). Dalam pemberitahuan akad kredit, Anda diminta untuk melunasi biaya dan kebutuhan administrasi berikut.

- Biaya BPHTB – Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Besarnya 5 persen dari harga jual properti sebelum pajak. Asuransi FIDUCIA (bisa juga digantikan dengan Asuransi Jiwa dengan nilai yang ditanggungkan harus sama atau lebih besar dari nilai properti yang akan dibeli).

- Biaya provisi, biasanya 1 persen dari plafon kredit Biaya kredit, besarnya relatif sama pada suatu bank dengan bank lainnya.

- Biaya appraisal servey, biaya asuransi unit properti, Biaya notaris untuk pengikatan kredit secara hukum.

8. Bayar Angsuran Bulanan

Bayar angsuran bulanan dan bunga kredit secara berkala. Umumnya bank akan melakukan review bunga kredit secara berkala yaitu setiap 3 atau 6 bulan sekali.

9. Pelunasan

Setelah Anda melunasi semua cicilan KPR, maka Anda berhak untuk mendapatkan dokumen surat pelunasan utang dari bank dan sertifikat asli kepemilikan unit properti.

dan ikuti pelatihan properti bergengsi di sini

Kisah Buruh Cuci Mobil Yang Sukses Menjadi Developer

Kisah Buruh Cuci Mobil Yang Sukses Menjadi Developer

Fauzi Saleh, contoh seorang pengusaha sukses sekaligus dermawan. Ini berkat kompak dengan karyawannya. Derai tawa dan langgam bicaranya khas betawi. Itulah gaya H. Fauzi Saleh dalam meladeni tamunya.

Pengusaha perumahan mewah Pesona Depok dan Pesona Khayangan yang hanya lulusan SMP tersebut memang lahir dan dibesarkan di kawasan Tanah Abang, Jakarta. Setamat dari SMP pada tahun 1966, beliau telah merasakan kerasnya kehidupan di ibukota.

Saat itu Fauzi terpaksa bekerja sebagai pencuci mobil di sebuah bengkel dengan gaji Rp 700 per minggu. Bahkan delapan tahun silam, dia masih dikenal sebagai penjaga gudang di sebuah perusahaan. Tapi, kehidupan ibarat roda yang berputar.

Sekarang posisi ayah 6 anak yang berusia 45 tahun ini sedang berada diatas. Pada hari ulang tahunnya itu, pria bertubuh kecil ini memberikan 50 unit mobil kepada 50 dari sekitar 100 karyawan tetapnya. Selain itu para karyawan tetap dan sekitar 2.000 buruh mendapat bonus sebulan gaji. Total Dalam setahun, karyawan dan buruhnya mendapat 22 kali gaji sebagai tambahan, 3 bulan gaji saat Idul Fitri, 2 bulan gaji saat bulan Ramadhan dan Hari Raya Haji, dan 1 bulan gaji saat 17 Agustus, tahun baru dan hari ulang tahun Fauzi. Selain itu, setiap karyawan dan buruh mendapat Rp 5.000 saat selesai shalat Jumat dari masjid miliknya di kompleks perumahan Pesona Depok. Sikap dermawan ini tampaknya tak lepas dari pandangan Fauzi, yang menilai orang-orang yang bekerja padanya sebagai kekasih. “Karena mereka bekerjalah saya mendapat rezeki.”, katanya. Manajemen kasih sayang yang diterapkan Fauzi ternyata ampuh untuk memajukan perusahaan. Seluruh karyawan bekerja bahu-membahu. “Mereka seperti bekerja di perusahaan sendiri.” Katanya.

Prinsip manajemen “Bismillah” itu telah dilakukan ketika mulai berusaha pada tahun 1989 silam, yaitu setelah dia berhenti bekerja sebagai petugas keamanan. Berbekal uang simpanan dari hasil ngobyek sebagai tukang taman,sebesar 30 juta, beliau kemudian membeli tanah 6 x 15 meter sekaligus membangun rumah di jalan jatipadang, jakarta selatan.

Untuk menyiapkan rumah itu secara utuh diperlukan tambahan dana sebesar 10 juta. Meski demikian, Fauzi tidak berputus asa. Setiap malam jumat, Fauzi dan pekerjanya sebanyak 12 orang, selalu melakukan wirid Yasiin, zikir dan memanjatkan doa agar usaha yang sedang mereka rintis bisa berhasil. Mungkin karena usaha itu dimulai dengan sikap pasrah, rumah itupun siap juga. Nasib baik memihak Fauzi. Rumah yang beliau bangun itu laku Rp 51 juta. Uang hasil penjualan itu selanjutnya digunakan untuk membeli tanah,

membangun rumah, dan menjual kembali. Begitu seterusnya, hingga pada 1992 usaha Fauzi membesar. Tahun itu, lewat PT. Pedoman Tata Bangun yang beliau dirikan, Fauzi mulai membangun 470 unit rumah mewah Pesona Depok 1 dan dilanjutkan dengan 360 unit rumah pesona Depok 2. Selanjutnya dibangun pula Pesona Khayangan yang juga di Depok. Kini telah dibangun Pesona Khayangan 1 sebanyak 500 unit rumah dan pesona khayangan 2 sebanyak 1100 unit rumah. Sedangkan pesona khayangan 3 dan 4 masih dalam tahap pematangan tanah.

Harga rumah group pesona milik Fauzi tersebut antara 200 juta hingga 600 juta per unit. Yang menarik tradisi pengajian setiap malam jumat yang dilakukannya sejak awal, tidak ditinggalkan. Sekali dalam sebulan, dia menggelar pengajian akbar yang disebut dengan pesona dzikir yang dihadiri seluruh buruh, keluarga dan kerabat di komplek pesona khayangan pertengahan september lalu, ada sekitar 4.000 orang yang hadir. Setiap orang yang hadir mendapatkan sarung dan 3 stel gamis untuk shalat. Setelah itu, ketika beranjak pulang, setiap orang tanpa kecuali, diberi nasi kotak dan uang Rp 10.000. tidak mengherankan, suasana berlangsung sangat akrab. Mereka saling bersalaman dan berpelukan. Tidak ada perbedaan antara bawahan dan atasan. Menurut Fauzi, beliau sendiri tidak pernah membayangkan akan menjadi seperti ini.

“Ini semua dari Alloh. Saya tidak ada apa2nya.” Kata pria yang sehari-hari berpenampilan sederhana ini. Karena menyadari bahwa semua harta itu pemberian Alloh, Fauzi tidak lupa mengembalikannya dalam bentuk infak dan shadaqoh kepada yang membutuhkan. Tercatat, beberapa masjid telah dia bangun dan sejumlah kaum dhuafa dan janda telah disantuninya. Usaha yang dijalankannya tersebut, menurut Fauzi ibarat menanam padi. “Dengan bertanam padi, rumput dan ilalang akan tumbuh. Ini berbeda kalau kita bertanam rumput, padi tidak akan tumbuh”. Kata Fauzi.

Artinya, Fauzi tidak menginginkan hasil usaha untuk dirinya sendiri. “Saya hanya mengambil, sekedarnya, selebihnya digunakan untuk kesejahteraan karyawan dan sosial.” Katanya.
Sekitar 60 % keuntungan digunakan untuk kegiatan sosial, sedangkan selebihnya dipakai sebagai modal usaha. Sejak empat tahun lalu, ada Rp 70 milyar yang digunakan untuk kegiatan sosial.
“Jadi, keuntungan perusahaan ini adalah nol.” Kata Fauzi. ” Jika setiap bangun pagi , kita bisa mensyukuri dengan tulus apa yang telah kita miliki hari ini, niscaya sepanjang hari kita bisa menikmati hidup ini dengan bahagia”

dan tentunya ketika anda berniat menjadi developer property, akan lebih baik jika mengikuti pelatihan di sini

Kenapa Developer Menjual Rumah dengan Harga Mahal ?

Kenapa Developer Menjual Rumah Dengan Harga Mahal?

Kenapa Developer Menjual Rumah Dengan Harga Mahal? Mungkin Anda termasuk orang yang mempertanyakan hal tersebut. Ada anggapan dari masyarakat, beberapa developer sengaja hanya membidik segmen pasar rumah kelas atas, dengan menawarkan harga rumah miliaran rupiah. Hal ini ditepis oleh developer, kenapa? rumah mahal sengaja dijual karena infrastruktur pada kawasan tersebut telah terbentuk. Sehingga komunitas pun ramai, yang menjadikan nilai kawasan lebih tinggi dibandingkan 5-10 tahun lalu. "Harga mahal itu tergantung. Ada di fase mana? Mereka lihatnya sekarang," jelas Direktur Marketing PT Alam Sutera Tbk (ASRI), Lilia Sutera. "Kalau gede (mahal) karena yang kecil-kecil udah banyak. Tinggal di lokasi tertentu. Infrastruktur juga telah terbangun. Selama membangun itu, kita kan butuh duit kembali," ucap Lilia.

Lilia mencontohkan, bagaimana di awal pembangunan Alam Sutera menyediakan rumah dengan harga terjangkau, tipe kecil seharga Rp 200 juta. Nilai banyak dilakukan oleh developer. Alasannya, perseroan ingin menciptakan komunitas baru, yang membaur dengan penduduk asli. "Kalau mulai akan dengan tipe kecil. Kita tidak ingin banyak berbeda dengan penduduk asli, sehingga tidak ada social gap dan penduduk asli juga bisa menyerap rumah kami," tuturnya.

Dalam memulai proyeknya, perseroan selalu mengutamakan kualitas hidup keluarga. Caranya dengan menghadirkan pendidikan berkualitas di Serpong. Berjalannya waktu, komunitas hadir dengan pola pikir baik dan bernalar bagus. "Waktu pertama sekali kita membangun jaman rikiplik, tahun 80-an adalah sekolah. Dengan demikian, orang jauh-jauh mau datang disini. Lama-lama membeli rumah, kemudian senang. Saat komunitas ada, perlu ritel, hiburan. Maka saat ini kami terus membangun itu," imbuhnya.

Kenapa Harus Ikut Assosiasi REI?

Setiap jenis profesi dan pelaku usaha memerlukan asosiasi, perkumpulan yang mewadahi sekaligus menjadi identitas kolektif mereka. Asosiasi dibentuk atas kepentingan pencapain visi bersama dan sebagai payung kelembagaan dalam melakukan aktifitas profesi dan usaha. Prinsip dasar adalah bebas, bertanggung jawab dan dapat berafiliasi dengan banyak pihak yang berhubungan dengan jenis usahanya, termasuk dengan pemerintah. Real Estate Indonesia (REI) adalah asosiasinya para pengembang perumahan yang sering disebut sebagai Developer. REI diakui dan menjadi stake holders pemerintah dalam menjalankan amanat Undang-undang untuk menyediakan rumah bagi rakyat Indonesia, demikian antara lain visi utamanya.

REI punya peran strategis bersama institusi lain, dalam hal ini Perbankan, Pemda, BPN, Departemen Pajak dan lainnya, untuk mengatur ruang gerak aktifitasnya internal dan ekternalnya selaku pelaksana kebijakan stratgis dan taktis di bidang perumahan. Salah satu contoh peran strategis dan fundamental dari REI, nyata setelah diberlakukannya ketetapan bahwa hanya perusahaan pengembang yang menjadi anggota REI saja, yang dapat diberikan ijin oleh Pemda untuk melakukan aktifitas membangun perumahan.

Bukti lain dari peran penting REI adalah ketika bank tertentu menyaratkan secara mutlak keangotaan REI bagi developer perumahan untuk dapat mengambil dukungan pembiayaan kredit modal konstruksi. Perlu disadari bagi pengembang perumahan, khususnya yang baru berdiri untuk menjadi bagian dari asosiasi REI. Dimaksudkan agar segala aktifiitas usahanya menjadi jelas, memilki dasar kuat, dan legal karena bergabung dalam asosiasi yang sah. Perusahaan pengembang memiliki tanggungjawab terhadap aktifitas dan dampak usahanya bagi masyarakat luas. Tangung jawab secara internal menjual produk perumahan yang legal dan tanggung jawab ekternal menyediakan perumahan massal yang mudah dan murah, sebagai mitra pemerintah. Dan REI adalah asosiasi yang mengatur demi tercapainya tujuan tersebut.

Green Building Fever

Ditengah gegap gempita kabar semakin memanasnya bumi maka para developer berlomba-lomba membangun gedung berkonsep green building. Dalam sebuah Seminar dari Sinarmas land bertemakan Tren Green Building di Indonesia, para ahli sepakat untuk mempercepat pembangunan green building di Indonesia. Konsep green sendiri mencakup bangunan yang dibangun dengan perhatikan beberapa kaidah lingkungan yaitu:

1.Hemat energi

2.Hemat air

3.Hemat buangan drainase

4.Menggunakan material akrab lingkungan

5.Memiliki pengaturan udara dalam bangunan yang sehat

6.Memiliki tapak hijau tapak standard

Green building sendiri dibangun untuk membangun kesadaran pelaku pembangunan akan dampak pemanasan global, perusakan ozon dan dampaknya. Serta untuk membentuk kesadaran pentingnya menghemat energi, air dan sumberdaya untuk generasi selanjutnya. Selain itu, untuk mengurangi emisi C02 dan untuk menghasilkan gedung yang lebih sehat dari bangunan biasa sehingga orang-orang yang ada di dalamnya menjadi lebih sehat juga dan menjadi lebih produktif lagi.