Singapura : Kredit Dibatasi, Harga Properti Naik Lagi!

Setelah mengalami gejolak dalam dua tahun terakhir, Singapura mulai memperlihatkan percepatan pertumbuhan harga properti (hunian) khusus di kawasan pinggir kota. Ini merupakan imbas dari tindakan strategis Pemerintah setempat mengendalikan kredit properti.

Pemerintah Singapura pada 28 Juni lalu telah meluncurkan regulasi baru yang mengatur praktik lembaga keuangan dan perbankan dalam memberikan pinjaman pembelian properti untuk individu. Hal ini dimaksudkan untuk mengendalikan kenaikan harga yang berlebihan. Selama ini, pertumbuhan harga properti luar biasa tinggi, sementara suku bunga kredit rendah. Tentu saja hal ini menimbulkan kekhawatiran gelembung properti.

Sebelumnya, pada Januari, Pemerintah setempat memberlakukan kenaikan bea materai sebesar 5 persen dan 7 persen untuk rumah pertama yang berlaku untuk penduduk tetap plus retribusi yang dikenakan pada pembelian rumah kedua.

Selain itu, Singapura juga berencana meningkatkan pajak bagi pemilik rumah mewah dan properti investasi. Pajak tersebut sebesar 1 persen, berlaku atas sejumlah 12.000 rumah mewah yang didiami oleh pemiliknya sendiri.

Tindakan Pemerintah tersebut mulai menampakkan hasil. Menurut Urban Redevelopment Authority, indeks harga properti hunian di Negara Pulau tersebut naik 0,8 persen menjadi 214,9 poin per 30 Juni 2013. Angka ini memperlihatkan bahwa pertumbuhan harga terus berlangsung, sejak kuartal pertama yang meningkat 0,6 persen. Laju kenaikan harga hunian pinggiran kota ini lebih dari dua kali lipat dari tiga bulan sebelumnya.

Namun demikian, namanya aturan baru, pasti mendapat respon pasar beragam. Wilson Liew, analis Maybank Kim Eng Securities berpendapat, aturan baru tersebut, secara langsung, mungkin akan berdampak negatif pada penjualan properti. Sebab, lembaga pembiayaan dan perbankan harus menyesuaikan diri dalam kerangka kerja baru.

"Kami mempertahankan pandangan bahwa pasar segmen residensial adalah yang paling rentan terhadap tekanan harga," ujar Wilson.

Ada pun peningkatan harga apartemen pada kuartal II tahun ini di wilayah pinggiran, sebesar 3 persen. Sementara  kuartal I  hanya membukukan 1,4 persen. Sementara harga apartemen di beberapa wilayah utama justru turun 0,2 persen, dibandingkan tiga bulan sebelumnya yang 0,4 persen.

Jakarta Kelebihan MALL

Fenomena sepinya (pengunjung dan tenan) hari pertama operasional pusat-pusat belanja baru, mengindikasikan Jakarta bisa jadi mengalami kejenuhan. Kondisi di mana terjadi pasok berlebih ketimbang kebutuhan terdapat di beberapa lokasi. Seperti di kawasan Senayan, kawasan Pluit, dan ruas Jl Satrio, Jakarta Selatan.

Head of Capital Market and Investment Knight Frank Fakky Ismail Hidayat mengatakan pendapatnya bahwa fenomena kejenuhan alias "over supply" bisa dilihat secara kasat mata dari sepinya mal-mal tersebut.

"Tanpa harus melakukan perhitungan rasio densitas populasi Jakarta terhadap kuantitas pusat belanja eksisting dan akan buka di tahun depan, saya dapat menyimpulkan, "sepi" itu sebuah sinyalemen "over supply"," ungkap Fakky.

Bukan tanpa alasan. Di mana-mana terjadi duplikasi baik desain maupun tenan yang dilakukan secara massal dan terang-terangan. Hal ini, tentu saja mendatangkan konsekuensi kejenuhan pada pengunjung pusat belanja. Mereka tidak mengalami (experience) sesuatu yang baru dan berbeda. Padahal sifat pusat belanja itu merupakan properti destinasi. Properti tujuan berbelanja yang harus dapat memenuhi kebutuhan pembelanja (shopper).

Masalahnya, kebutuhan pembelanja tidak lagi terbatas pada sembilan bahan pokok. Melainkan sudah meluas melampaui batas-batas intensitas kegunaan; primer, sekunder dan tersier. Pembelanja yang notabene masyarakat perkotaan adalah peniru ulung dari sebuah gaya hidup urban yang dikampanyekan media arus utama atau pun media sosial.

Nah, sayangnya, pusat-pusat belanja baru tersebut tidak bisa mengakomodasi kebutuhan gaya hidup pembelanja Jakarta. Mal baru tak lebih sebagai "baru" dalam hal usia bangunan, bukan "baru" sebagai destinasi belanja maupun destinasi gaya hidup.

Namun demikian, menurut Fakky, duplikasi desain dan terutama tenan tak bisa dicegah. Hal ini terkait dengan ekspansi bisnis masing-masing tenan yang kini dikuasai oleh tiga perusahaan besar yakni Mitra Adi Perkasa, Transmahagaya dan Matahari Putra Prima.

"Masing-masing perusahaan dalam tiga induk usaha itu tentunya punya rencana ekspansi yang berbeda. Jadi, wajar bila kita jumpai tenan yang generik di hampir semua pusat belanja Jakarta," imbuh Fakky.

Sebagai sebuah destinasi, diferensiasi konsep dan desain sangat perlu. Konsep yang mengerucut dan khusus seperti "family mall, "lifestyle mall", "boutique mall", "meeting mall", memiliki peluang lebih besar untuk disambangi banyak pengunjung.

Pusat belanja yang dibesut Grup Pondok Indah yakni Pondok Indah Mall 1,2 dan Street Gallery dengan konsep "family mall", mencatat tingkat okupansi 100 persen dengan jumlah kunjungan 17.000 kendaraan roda empat saat hari kerja dan 20.000 mobil saat akhir pekan.

Sementara Summarecon Mal Serpong dan Mal Kelapa Gading yang berkonsep "family mall" membukukan masing-masing 20 juta dan 30 juta pengunjung per tahun.

Padahal tarif sewa mal-mal tersebut di atas tak bisa dibilang murah. Terutama PIM 1 dan 2, rata-rata 60 dollar AS per meter persegi (Rp 594.059) untuk F & B, 85 dollar per meter persegi (Rp 841.584) untuk fesyen, dan 110 dollar AS per meter persegi (Rp 1.089.110).

"Angka tersebut tidak termasuk biaya servis. Namun demikian, tetap saja tenan-tenan yang sudah menandatangani perjanjian, mengoperasionalkan gerainya. Tak ada tenan yang tutup dengan alasan konsep atau tingginya biaya sewa," ungkap GM Pondok Indah Mall, Eka Dewanto.

Semarang Banjir Pusat Belanja

Semarang memang belum terbebas dari banjir. Namun, kali ini bukan banjir "rob" yang menyambangi kota tepi pantai tersebut. Melainkan banjir pembangunan pusat belanja.

Kota seluas 373,67 kilometer persegi ini diam-diam menyimpan potensi yang sanggup menaklukkan para investor properti, baik lokal maupun nasional. Dalam catatan Kompas.com, selain Ciputra Group, terdapat Lippo Group, Sinarmas Land, dan Citipoint Global Asset Management serta nama-nama lain yang sudah lebih dulu eksis.

Direktur Investasi Citipoint Global Asset Management, Nico Po, mengatakan dalam waktu dekat akan melansir secara resmi Paragon City tahap II. Melalui bendera Golden Flower Group mereka berencana mengembangkan pusat belanja yang terintegrasi dengan apartemen.

"Kami akan melakukan presentasi proyek secara detil kepada investor (tenan) di Jakarta dalam waktu dekat ini," ujar Nico Po kepada Kompas.com, Kamis (27/8/2013).

Pernyataan Nico ini sekaligus mematahkan spekulasi yang beredar selama ini jika Paragon City telah dilego kepada Lippo Group. Bantahan serupa disampaikan oleh Vice Chairman Lippomalls Indonesia, Eddy Mukmin.

Menurutnya, Lippo belum dan tidak akan mengakuisisi Paragon City dalam waktu dekat. Pihaknya justru akan menyegerakan pembangunan Lippo Mall di kawasan Srondol. "Kami akan memulai pembangunan akhir tahun 2013 atau paling lambat awal 2014. Terbuka kesempatan untuk tenan-tenan utama mengisi pusat belanja dengan klasifikasi Lippo Mall," ujar Eddy.

Kembali ke Paragon City, berbeda dengan sekuel pertama, yang kedua ini, tidak memanfaatkan jasa konsultan arsitektur Prada Tata International (PTI). Konsepnya pun terbilang baru untuk ukuran Semarang yakni lifestyle mall.

Sementara Ciputra Group, usai melakukan "refurbishment" atas interior Ciputra Mall Semarang, menyusul kemudian eskteriornya, akan membangun lifestyle center dengan penekanan pada kuliner dan hiburan.

Menurut General Manager PT Ciputra Mitra Tunas, anak usaha Ciputra Group, Jatmiko Arif Wibowo, pusat gaya hidup yang akan dibangun di atas lahan seluas 5,8 hektar ini bukanlah pusat belanja konvensional. Melainkan sebuah arcade yang akan berisi tenan-tenan kuliner, hiburan, hobi, serta gym.

"Jika tidak ada perubahan, kami akan memulai ground breaking setelah Lebaran atau tepatnya Oktober 2013. Saat ini tengah dilakukan pematangan lahan. Lokasinya persis di seberang klaster pertama Citraland BSB City," imbuh Jatmiko.

Asia Perkasa, Kuasai Amerika

 Investor Asia mencatat sejarah baru. Mereka menguasai properti-properti prestisius di negara yang selama ini digdaya secara ekonomi yakni Amerika Serikat. Investor Asia tersebut tak hanya berasal dari China, melainkan juga Singapura, dan Korea Selatan. 
Mereka merupakan generasi baru yang mengganti dominasi Jepang sebagai generasi pertama 1980-an. Kurun waktu itu, Jepang menjadi "penguasa" di Amerika Serikat yang justru saat ini sedang terpuruk.
Tiga macan Asia tersebut, secara kumulatif membenamkan dana dengan nilai fantastis di Negeri Paman Sam selama separuh tahun 2013. Tak tanggung-tanggung, angkanya mencapai 5,2 miliar dollar AS atau ekuivalen dengan Rp 51,4 triliun. 
Mari kita kupas satu per satu. Dimulai dengan Singapura. Menurut Real Capital Analytic, Negara Kota ini telah menginvestasikan sejumlah 1,87 miliar dollar AS (Rp 18,5 triliun). Tumbuh nyaris dua kali lipat ketimbang tahun sebelumnya, kurang dari 1 miliar dollar AS (Rp 9,9 triliun). 
Korea Selatan menyusul dengan menebar pundi sebanyak 1,83 miliar dollar AS (Rp 18,1 triliun). Investasi mereka di Amerika Serikat ini merupakan bagian dari upaya "menguasai" secara global sektor properti. Sebagai informasi, Korea Selatan telah menanam lebih dari 5 miliar dollar AS (Rp 49,5 triliun) untuk membiayai dan membangun proyek-proyek properti di seluruh dunia. 
Padahal, tahun lalu, mereka hanya menginvestasikan sebesar 500 juta dollar AS (Rp 4,9 triliun). Ini artinya, dalam periode yang sama, realisasi investasi Korea Selatan tumbuh nyaris enam kali lipat. Aktifitas investasi Korea Selatan meliputi akuisisi Mirae Asset Global Investment. Ini merupakan sebuah gedung perkantoran di Chicago. Mereka membelinya dengan harga 218 juta dollar AS (Rp 2,1 triliun).
Sementara itu, dana China yang tersebar  dalam paruh pertama tahun ini lebih dari 1,5 miliar dollar AS (Rp 14,8 triliun). Lonjakan investasi ini sangat signifikan dibandingkan tahun 2012  yang hanya senilai 300 juta dollar AS (Rp 2,9 triliun).
Menurut laporan Real Capital, para investor China sangat agresif sehingga menjadikan mereka sebagai investor asing kedua terbesar yang pembeli properti (khususnya rumah) di AS.
Aksi China tersebut, termasuk kemitraan antara pengembang Zhang Xin dengan keluarga Safra asal Brasil. Keduanya sepakat membeli lebih dari 700 juta dollar AS (Rp 6,9 triliun) saham General Motors Building di New York.
Direktur Internasional Jones Lang LaSalle, Steve Collins, seperti dikutip Wall Street Journal, mengatakan China baru memulai dengan tebaran kekayaan luar biasa. Ada banyak alasan mengapa investasi mereka tumbuh sangat pesat. Di antaranya adalah besarnya aset dana pensiun Asia yang dikelola dan dimanfaatkan negara untuk diinvestasikan di mancanegara. Selain itu, gerakan liberalisasi investasi tengah meluas, termasuk yang dituangkan dalam regulasi investasi luar negeri. 
"Generasi baru investor Asia ini mencari sasaran investasi untuk jangka panjang bukan jangka pendek. Dan Amerika Serikat dipandang sebagai pasar yang stabil dengan aset berkualitas tinggi," ujar Steve Collins.

Ciputra akan bangun Ciputra Tower

Masih kuatnya permintaan ruang perkantoran di kawasan CBD Jakarta, menstimulasi Ciputra Group, melalui PT Ciputra Property Tbk mengembangkan gedung perkantoran baru. "Office Tower" ini merupakan bangunan tambahan (extension) dari pengembangan Ciputra World 1 Jakarta di koridor Satrio, Jakarta Selatan.

Kuatnya permintaan ruang perkantoran tersebut, ditandai positifnya kinerja penjualan DBS Tower. Saat ini, perkantoran "Grade A" tersebut telah tersewa 90 persen dari 70 persen ruang yang disewa dan 70 persen dari 30 persen ruang yang dijual dari total luas bangunan keseluruhan 73.000 meter persegi.

Selain itu, harga jualnya pun terus mengalami peningkatan. Jika tahun lalu masih berada pada kisaran Rp 30 juta per meter persegi, posisi aktual telah mencapai Rp 45 juta per meter persegi. Sementara harga sewanya berada pada level Rp 300.000 per meter persegi, di luar biaya perawatan (service charge).

CEO Ciputra Group, Candra Ciputra, mengungkapkan permintaan berasal dari perusahaan-perusahaan multinasional asal Eropa dan Amerika Serikat. Mereka membutuhkan perkantoran baru, lebih luas, modern serta mengadopsi konsep "green building".

"DBS sudah penuh terisi dan tidak tersedia lagi ruang dengan luas yang mereka butuhkan. Untuk itu, kami memutuskan membangun gedung tambahan yakni Tower IV di Ciputra World 1 Jakarta," tandas Candra kepada Kompas.com, di Jakarta, Rabu (26/6/2013).

Tower keempat ini dirancang seluas 75.000 meter persegi dengan ketinggian mencapai 46 lantai dan masuk dalam pengembangan Ciputra World 1 Jakarta Tahap II. Nantinya, gedung ini akan dinamakan dengan Ciputra Tower (Menara Ciputra).

Ciputra membenamkan investasi senilai 120 juta dollar AS atau setara dengan Rp 1,1 triliun. Besaran angka ini tidak termasuk nilai investasi tanah. Mereka merencanakan pembangunan Ciputra Tower selama 3 hingga 3,5 tahun ke depan.

Ciputra Tower akan menjadi sumber recurring income baru bagi Ciputra Property. Candra mengharapkan gedung anyar ini akan berkontribusi senilai Rp 500 miliar terhadap pendapatan berulang perseroan.

Ingin seperti Ciputra ? ayo ikuti pelatihan property di http://propertybusinessacademy.com/

Pilihan utama pengembang bergeser ke kota-kota ke dua

Pertumbuhan properti saat ini tak hanya terjadi di kota-kota besar Indonesia seperti kawasan Jadebotabek, Surabaya atau Medan. Melainkan sudah merambah ke kota-kota level kedua (second-tier).

Kota kedua semacam Yogyakarta, Balikpapan, Banjarmasin, Solo, Palembang, Pekanbaru dan Manado, mulai menunjukkan pergerakan signifikan dalam tiga tahun terakhir. Pengembangan properti skala besar berlangsung masif di kota-kota ini. Dengan potensi pasar berceruk luas serta daya beli masyarakatnya yang bahkan lebih tinggi ketimbang penduduk Jadebotabek menjadi penyulut beberapa pengembang Nasional ikut menggarapnya.

Tercatat Agung Podomoro Land, Ciputra Group, Lippo Group, dan Sinarmas Land, sekadar menyebut contoh. Mereka sudah dan akan mengembangkan portofolio properti berikutnya di kota-kota tersebut.

CEO Lippo Homes, Ivan S Budiono, berpendapat, kota kedua diminati karena ceruk pasar kelas menengahnya lebih tebal ketimbang kota-kota besar. Untuk itulah, Lippo tak hanya membangun proyek untuk satu atau dua fungsi saja. Melainkan campuran yang mengintegrasikan beberapa fungsi properti.

"Kami fokus bermain di Kawasan Timur Indonesia. Beberapa properti yang sudah kami bangun, mendapat antusiasme positif dari masyarakat setempat. Sebut saja proyek kami di Tanjung Bunga, Ambon, dan lain-lain," ungkap Ivan.

Sementara Ciputra Group beralasan kebutuhan properti, terus menguat. Pertumbuhannya melebihi pasok yang ada. Rasio densitas populasi dan ketersediaan properti menjadi tidak seimbang.

"Apalagi Banjarmasin dan Samarinda. Kedua kota ini memiliki wilayah hinterland yang luas. Ini artinya pangsa pasarnya juga besar sekitar 1 hingga 2 juta orang. Dus, keduanya juga sudah dan akan memiliki bandar udara sendiri yang berarti kian meningkatkan mobilitas penduduk lintas wilayah," papar CEO Ciputra Group, Candra Ciputra.

Proyek-proyek Ciputra baik di Balikpapan, Banjarmasin maupun di Samarinda, lanjut Candra, selalu terserap maksimal. Citra Bukit Indah, dan Citra Garden itu habis terjual dengan kenaikan harga sekitar 30 sampai 40 persen per tahun.

Pertumbuhan properti menyebabkan pertumbuhan harga yang fantastis, hal ini masih akan berlanjut hingga beberapa tahun yang akan datang, mengingat kuatnya permintaan dan pasokan yang terbatas. Menurut Candra, persentase kenaikan harga akan lebih tinggi dua kali lipat dibanding pertumbuhan di kawasan timur Jakarta, dan beberapa wilayah Tangerang.

Rencana Pembangunan Menara Kembar 3 Di Kanada, ditentang Pemerintah Kanada

Bahkan sebuah kota dengan citarasa modern seperti Toronto, Kanada pun, menafikan hal baru dibangun di sana. Adalah Frank Gehry yang berniat menyulap sebuah kawasan industri lama lengkap dengan gudang, pabrik dan teater mungil kuno menjadi "Menara Kembar Tiga" yang modern dan baru bagi kepentingan edukasi.

Namun, rencana Gehry harus ditunda realisasinya mengingat dinas tata kota dan warga setempat khawatir, situs bersejarah yang mempengaruhi kehidupan warga Toronto pada jaman industrial akan punah.

Padahal, Frank Gehry baru saja merilis model terbaru dari proposal kompleks galeri dan universitas. Cukup berbeda dari desain awal yang ia publikasikan pada 2012,  "Menara Kembar Tiga" karyanya seolah diselimuti lempengan-lempengan unik.

Desain Gehry ini akan dibangun di King Street West dan berpotensi menjadi pusat perhatian publik. Pasalnya, setiap gedung memiliki ketinggian antara 82 meter hingga 86 meter. Tidak hanya itu saja, bangunan ini juga didedikasikan bagi galeri seni dan pusat pembelajaran mahasiswa jurusan sejarah seni dan pelajaran kuratorial OCAD University.

Sayangnya, rencana pembangunan serta desain gedung-gedung ini tidak mendapat persetujuan dari dinas tata kota setempat. Mengapa demikian? Karena rencana pembangunan ketiga bangunan ini akan mempengaruhi bangunan yang sudah ada di lokasi sebelumnya, yakni tiga gudang dan sebuah teater mungil.

Menurut pihak berwenang setempat, hal tersebut menimbulkan kekhawatiran masyarakat. Namun, Gehry merespon kekhawatiran tersebut dengan membuat rencana pembangunan struktur kayu vertikal, horizontal, dan diagonal pada bangunan dasar. Ia mengambil referensi dari sejarah industrialisasi setempat.

"Toronto telah tumbuh dan tampak seperti kota-kota rusak lainnya. Saya mencari cara mengekspresikan Toronto lama tanpa mengopi apa yang telah mereka lakukan," ujar Gehry.

Menurutnya, tidak sulit membuat gedung pencakar langit. Namun akan menjadi masalah bila pencakar langit tersebut tidak memiliki DNA Toronto di dalamnya. Gehry sendiri tinggal tidak jauh dari lokasi. Ia ingat lokasi tersebut merupakan area industrial yang dilengkapi dengan gudang dan pabrik-pabrik. Namun begitu, ia merasa perlu membawa kehidupan baru di sana.