Konsep jitu agar property bebas banjir

Sektor properti sebagai salah satu sektor yang memiliki keterkaitan yang erat terhadap fenomena banjir, belakangan, mulai mengembangkan inisiatif untuk mengantisipasi banjir. Berbagai cara dilakukan sejumlah developer properti, salah satunya menerapkan sistem lahan terbuka hijau dalam hunian yang dikembangkan selain teknik pencegahan lainnya.

Sejumlah kawasan hunian di wilayah penyangga Jakarta telah menerapkan pengembangan yang selaras dengan lingkungan. Ronald Wihardja, Asisten Direktur Megapolitan Group, developer properti Tatya Asri, salah satu developer properti di kawasan Bogor, mengatakan kawasan hunian seperti Griya Telaga Permai dan Bumi Sentosa di Jalan Raya Bogor, serta Mutiara Sentul dan Tatya Asri di Jalan Sentul Baru yang menuju akses pintu tol Sirkuit Sentul dari Jalan Raya Bogor, belum pernah kebanjiran.

"Kita 100 meter lebih tinggi dari permukaan laut. Ruang terbuka di dalam perumahan dan sekitarnya masih banyak," kata dia beberapa waktu lalu. Menurut dia, perumahan dilengkapi saluran selebar 2 meter dengan kedalaman 2,5 meter dan berada dekat Kali Cikeas yang berada 17 meter di bawah permukaan perumahan. 

Masih di wilayah Bogor dan Depok, sejumlah kawasan hunian mulai menerapkan teknik agar terbebas dari banjir. Developer properti Pesona Khayangan, Depok, misalnya, membuat talut dengan menancapkan ratusan batang bambu muda di lereng tebing areal perumahannya, lalu menyisipkan ratusan bambu lagi secara horizontal sebagai penganyam. Setelah itu ditimbun dengan tanah dan ditanami pohon.

Developer properti Panorama Cinere menyiasatinya dengan mengembangkan perumahan secara terasering (tinggi-rendah). Bukit Modern, karena lebih landai, cukup menjaga areal di sekitar lereng tetap rimbun selain membuat semua jalan dikeraskan dengan paving block. Di kawasan Cimanggis dan Cibinong, meski lebih rendah ketimbang Kota Bogor yang menyebut ketinggiannya (sekitar 100 meter dari permukaan laut) sebagai jaminan bebas banjir, banyak dipasarkan perumahan menengah dan sedikit menengah atas. Di antaranya Taman Arcadia Mediterania, sekitar 800 meter selepas pintu tol Cimanggis. 

Di Gunung Putri, perumahan menengah atau menengah bawah di antaranya Griya Bukit Jaya (4 ha) dan Antariksa Permai. Sebagian perumahan memanfaatkan betul keunggulan lokasi di ketinggian itu. Konsep yang hampir serupa sebelumnya diterapkan Telaga Golf Sawangan dalam skala lebih besar yang menyelaraskan dengan keberadaan lapangan golf di sisi perumahan. 

Permata Depok Regency melengkapi setiap rumah dengan sumur resapan (lebar 1 meter dan dalam 1,5 meter) selain saluran dan taman di setiap kluster. Air dari saluran dialirkan ke Kali Ciliwung di belakang dan Kali Baru 1 di depan perumahan. Laih halnya di Depok, pilihan perumahan tersebar di sepanjang Jalan Cinere dan Limo-Meruyung-Sawangan, Jalan Citayam-Bojong Gede, dan Jalan Margonda-Tole Iskandar-Jalan Raya Bogor. Pilihannya beragam, mulai dari perumahan menengah bawah, menengah, dan menengah atas.

7 Langkah Sukses Menjadi Pebisnis Properti

Mau menjadi pebisnis properti? Kalau mau sukses menjadi pebisnis properti, kenali dulu Klasifikasi Bisnis Properti. Mau menjadi Investor, Developer, Kontraktor atau Kavlinger? Blog ini adalah tempat terbaik untuk membimbing langkah Anda. Disini Anda akan tahu bahwa Menjadi Developer Properti itu Mudah..!! dan Dimana letak Kunci Sukses Developer. Anda juga akan mengerti bahwa tidak ada istilah rugi dalam investasi properti. Anda juga akan tahu bahwa persamaan antara orang-orang yang sudah kaya adalah kalau tidak kaya melalui properti, mereka pasti akan membeli properti. Jadi, sudah siap melangkah untuk menjadi orang kaya gara-gara berbisnis properti? Sebelumnya kenali dulu jenis harga properti. Kemudian pelajari tips sukses dalam negosiasi properti. Jangan mau terjebak dalam mitos yang ada di investasi properti. Selain itu, Anda juga harus memiliki trik cerdas dalam berinvestasi properti. Jangan lupakan untuk mengetahui Istilah Penting Dalam Bisnis Properti.
Nah setelah itu baru mulai langkahkan kaki menjadi seorang pebisnis properti. Are You Ready..?? Ikuti 7 langkah berikut, 7 Langkah Sukses Menjadi Pebisnis Properti:

1. Cari Listing 
Listing di sini adalah pemilik yang berniat menjual atau menyewakan propertinya, sekaligus orang yang berniat untuk membeli properti dalam jangka waktu dekat. Listing dapat Anda miliki melalui relasi, teman, kerabat, iklan baris di koran, majalah atau tanda di de- pan rumah yang mau dijual. Nah, Anda tinggal menghubungi mereka, tawarkan kerja sama. Tanyakan apakah mereka bersedia menjual rumahnya melalui Anda. Jika harga yang ditawarkan cukup tinggi, Anda bisa membujuk mereka untuk melakukan transaksi dengan dua kali pembayaran. Pertama, berikan uang muka saat proses transaksi berlangsung. Kedua, lunasi saat Anda telah menemukan pembeli yang tepat, tentunya dengan harga berlipat. Metode ini disebut juga dengan metode flip (membalikkan transaksi). Anda bisa menanyakan kepada si penjual kapan dia akan menggunakan uangnya, lalu mintalah fotokopi sertifikat rumahnya.

2. Promosikan 
Setelah properti terbeli, Anda tinggal mencari penjual jika ingin dijual atau penyewa jika ingin disewakan. Nah caranya adalah dengan melakukan promosi. Pengadaan promosi yang gencar akan menjaring tidak hanya 1 atau 2 orang pembeli. Pilihan pembeli yang bervariatif akan membuat Anda lebih leluasa menentukan siapakah yang cocok dengan penawaran yang tersedia. Jangan terjebak dengan keharusan membiayai iklan yang mahal. Anda harus tahu strategi yang tepat dalam mengiklankan produk agar tepat sasaran. Jangan sampai membuang dana dan tenaga tanpa tahu prospek (pembeli) yang akan didapatkan. Pemasangan spanduk atau tanda ‘dijual’ di depan rumah yang ditawarkan merupakan hal yang wajar dilakukan. Anda bisa mencantumkan nomor telepon Anda di palang tersebut. Promosi lain yang lebih besar bisa dilakukan dengan iklan di surat kabar setempat.
Dewasa ini, iklan properti di koran segera akan beralih ke internet, melalui website properti. Anda harus siap menyambut era internet dalam pemasaran properti. Pembeli akan lebih bisa menikmati pencarian informasi properti melalui internet. Penyajian informasinya bisa sangat menarik dengan foto-foto rumah dan data-data yang lengkap. Di Jakarta sudah ada website yang berisi cukup banyak informasi properti yang dipasarkan agen properti. Salah satunya adalah Rumah Raya.
Dalam tiga sampai lima tahun ke depan, iklan properti di Internet akan mengalahkan peran iklan properti di koran bukan hanya di Jakarta, juga di kota-kota besar di Indonesia.

3. Lakukan Approachment (pendekatan) 
Langkah berikutnya, Anda bisa melakukan pendekatan kepada calon konsumen (pembeli). Hal ini harus langsung dikerjakan setelah Anda mendapatkan respon dari promosi yang Anda lakukan. Pendekatan ini dilakukan agar mereka mau bekerja sama dan mempercayai Anda dalam pencarian properti yang tepat bagi kebutuhan mereka. Anda bisa membuka pintu komunikasi dengan calon pelanggan dengan jaIan berkenalan via telepon, email, atau temu muka langsung dengan pembeli.
Pendekatan tidak hanya sebatas hanya sekali atau dua kali berbicara. Karena, kadang-kadang transaksi tidak terjadi di properti pertama, mungkin ke lima, ke empat atau ke sekian. Maka dari itu langkah pendekatan yang Anda lakukan harus efisien dan efektif.
Lakukan pendekatan seoptimal mungkin, sehingga Anda tahu properti seperti apa yang benar-benar tepat bagi calon pembeli. Gali sebanyak-banyaknya informasi tentang keinginan, kebutuhan dan kebiasaan mereka pada setiap kesempatan pertemuan. Lalu, lihat pada listing properti yang Anda punya dan carikan yang sekiranya tepat untuk mereka. Dengan demikian, Anda akan efektif dalam mengadakan approachment sehingga closing bisa cepat terjadi dengan sesedikit mungkin tenaga dan waktu.

4. Belajar Public Relation 
Berbicara dengan orang lain tidak boleh sembarangan, apalagi jika berhadapan dengan calon pembeli. Keahlian terkait dengan people skill mutlak harus Anda kuasai. People skill ini menyangkut kemampuan sosial, interpersonal (empati), dan komunikasi.

5. Ketahui Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) 
Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) sangat mempengaruhi harga jual tanah dan bangunan di wilayah bersangkutan. Ada baiknya Anda melakukan survei terlebih dahulu ke Dinas Tata Kota suatu daerah tertentu demi memperoleh penjelasan yang selengkap-lengkapnya tentang rencana pengembangan wilayah. Dari penjelasan peta dan RTRK propinsi, Anda akan menemukan wilayah-wilayah mana yang akan dikembangkan menjadi daerah industri, permukiman, pendidikan, ataupun perdagangan dalam beberapa tahun ke depan. Anda bisa menjadikan informasi penting ini sebagai acuan dalam melaksanakan pendekatan pada klien.
Nah, apapun yang bisa Anda dapatkan dari RTRK pasti bisa jadi bahan pertimbangan mencari properti yang tepat sesuai tujuan klien Anda. Jangan sampai Anda salah memberi masukan ke klien tentang rencana wilayah. Terlebih lagi jangan sampai Anda menjual dengan harga yang sebenarnya jauh di bawah standar, karena siapa tahu lokasi tersebut bakal berkembang satu tahun kemudian. Naik turun nilai properti sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor yang disebutkan tadi.

6. Bekerjasamalah dengan Perusahaan Agen Properti 
Nah, taktik ini cocok bila Anda ingin cepat belajar. Bergabunglah dengan perusahaan properti yang terpercaya. Dari situ, Anda bisa belajar mengenai manajemen yang telah maju dalam menangani penjualan properti. Perusahaan-perusahaan ini biasanya berfungsi sebagai broker. Mereka merupakan perantara antara penjual properti dan pembeli properti. Dari mereka Anda bisa belajar mengenai teknik-teknik negosiasi, jaringan, bahkan, keahlian dalam melakukan pembalikan transaksi. Jika Anda sudah bisa berdiri sendiri dan memiliki jaringan cukup Anda bisa membuka sistem baru yang lebih kompetitif dengan standar pelayanan tinggi kepada klien.

7. Bersifatlah Sabar 
Dalam menjalankan bisnis properti, Anda dituntut memiliki kesabaran tinggi. Jangan salah! Banyak kejadian dan kasus di lapangan yang bisa membuat mereka mundur teratur. Dari mencari listing sampai akhirnya closing membutuhkan kesabaran ekstra. Pada saat melakukan pendekatan, biasanya Anda perlu menemani calon pembeli melihat-lihat properti. Ini sering tidak bisa selesai sekali dua kali, bisa saja kegiatan ini memenuhi agenda Anda dalam sepekan. Bagian terparahnya, tidak semua pembeli melanjutkan hubungan kerja sama ini. Pembeli yang tidak tertarik dengan listing Anda bisa semena-mena mencueki Anda. Anda menelepon tapi pembeli tidak mengangkat telepon Anda. Nah, kalau sudah terjadi, sabar jangan sampai ketinggalan. Ini adalah modal utama yang harus terus dipupuk demi menjaga relasi.


Salam Sehat dan Sukses

Lebih Untung Mana, Developer, Kontraktor atau Supplier?

Lebih untung mana, menjadi developer, kontraktor atau supplier? Mungkin itu yang selama ini menjadi pertanyaan kita. Dalam suatu perjalanan, di mobil kami pernah membicarakan ini antara saya, teman saya seorang direktur perusahaan developer properti dan teman satunya seorang kontraktor.

Ada sebuah riset menarik tentang hal ini, kebetulan saya temukan di www.proyekindonesia.com/. Riset yang menggunakan pendekatan secara faktuil berdasarkan data rasio profitabilitas operational margin dan ROE (Return On Equity). Meskipun masih ada beberapa rasio profitabilitas yang lain. Dua rasio ini dianggap (oleh penulisnya) cukup mewakili. Dipilih ROE karena ROE adalah indikator utama rasio profitabilitas. Maksudnya jika ROE baik maka rasio yang lain juga baik. ROE adalah tingkat pengembalian dari bisnis atas seluruh modal yang ada. Rumus ROE = Laba bersih / Total Ekuitas (modal). ROE merupakan salah satu indikator yang digunakan pemegang saham untuk mengukur keberhasilan bisnis yang dijalani.
Pengen tahu mana yang lebih menguntungkan, menjadi developer, kontraktor ataukah supplier? Mari kita simak hasilnya.
Dalam riset ini, masing-masing antara perusahaan Kontraktor, Developer (Owner), dan Supplier / Produsen diambil sample. Ini untuk memetakan kondisi rasio profitabilitas tiga pelaku utama proyek. Data-data diambil dari laporan keuangan salah satu broker di BEI (Bursa Efek Indonesia). Adapun metode statistik yang dipakai adalah “rata-rata / average”. Sample yang diambil pun tidak banyak, hanya beberapa yang mudah-mudahan mewakili. Kemudian dibandingkan unsur rasio profitabilitas dengan data tingkat risiko yang mereka hadapi dalam menjalankan bisnis mereka. Kita lihat saja korelasinya. (Data dalam prosentase).

Berdasarkan data-data di atas, mari kita coba simpulkan beberapa fakta dalam point-point berikut:

1. Rata-rata operational margin, tertinggi Developer dan terendah Kontraktor.
2. Rata-rata ROE, tertinggi kontraktor dan terendah Developer.
3. Operasional margin tertinggi adalah supplier semen disusul depelover dan yang terendah adalah kontraktor swasta, supplier kabel, dan kontraktor BUMN.
4. ROE tertinggi adalah produsen semen lalu supplier sanitair merk TOTO. Sedangkan ROE terendah adalah Produsen Aluminium merk INDAL, supplier keramik, dan Developer.
5. Perusahaan paling stabil dan tinggi dalam meraih keuntungan adalah perusahaan produsen semen dan supplier sanitair merk TOTO
6. Perusahaan yang tetap memberikan keuntungan cukup pada masa krisis keuangan global 2008 adalah Kontraktor BUMN, Supplier semen, supplier besi rakitan Lionmesh, Supplier sanitair merk TOTO, dan supplier kaca merk Asahimas
7. Perusahaan paling terpuruk selama masa krisis keuangan global adalah supplier kabel, supplier aluminium, supplier keramik, dan kontraktor swasta.

Secara operational keuntungan kontraktor itu kecil. Hal in mungkin disebabkan oleh banyaknya risiko yang terjadi pada kontraktor. Penyebab lainnya yang mungkin adalah tingkat kompetisi yang begitu ketat. ROE lebih tinggi mungkin karena kontraktor tidak memerlukan modal yang cukup besar dalam menjalankan usahanya. Adanya uang muka dalam proyek menyebabkan tidak diperlukannya modal yang besar. Lebih tingginya rasio ROE juga bisa disebabkan adanya penghasilan lain-lain kontraktor tersebut. Walaupun lebih tinggi dari operational margin, namun ROE kontraktor masih di bawah rata-rata produsen.
Kontraktor BUMN umumnya sudah mencadangkan biaya risiko (risk contigency) sekitar 2-5% tergantung dari analisis risikonya di luar keuntungan. Sehingga jika tidak ada risiko yang terjadi di luar dugaan atau risiko terkendali dengan baik, maka rencana keuntungannya relatif terjaga dikisaran 5-10%. Jika ada risiko tinggi yang terjadi, maka rencana keuntungan akan berubah menurun bahkan merugi. Untuk kontraktor swasta apalagi menengah ke bawah kemungkinan tidak mencadangkan. Sehingga ketika terjadi risiko tinggi yang tak terkendali, kontraktor itu umumnya merugi dan rasio profitabilitas turun.

9 Tahapan Developer/Pengembang Properti

Memahami tahapan pengembangan sebuah perumahan adalah salah satu cara meringankan kesulitan saat memulai jadi pengembang/developer. Dengan pemahaman itu kita bisa membuat perencanaan dan persiapan. Beberapa tahapan bisa dilakukan simultan. Misalnya, pematangan tanah dapat dikerjakan bersamaan dengan pengurusan izin lokasi, sertifikat induk dan IMB. Tapi, ada juga tahapan yang harus dilalui dulu sebelum masuk ke tahap berikutnya. Misalnya, tidak disarankan memasarkan rumah saat pembebasan tanah masih berlangsung kendati banyak developer melakukannya. Juga, berisiko sudah menjual dan membangun padahal legalitas dan perizinan belum jelas. Berikut 9 tahapan pengembangan sebuah perumahan (Real Estate Development) tersebut (tanpa memperhitungkan proses pendirian badan usaha bila pengembangan dilakukan badan usaha):

1. Survei lokasi.
Cari lokasi dengan akses relatif baik ke pusat kegiatan dan fasilitas publik. Untuk perumahan berskala mungil di dalam kota, lokasi di gang pun tak mengapa selagi masih bisa dilalui mobil. Lokasi yang terlalu jauh dari jalan utama, pusat kegiatan dan fasilitas publik akan membuat perumahan sulit dipasarkan. Pastikan juga harga tanahnya kompetitif, cara pembayaran tidak memberatkan, dan di lokasi ada saluran pembuangan. “Yang terakhir ini wajib. Kalau nggak jelas mau membuang air ke mana, kita tidak ambil tanahnya,” kata Ghofar. Lihat juga pasarnya, apakah kalau di situ dibangun perumahan konsumen yang disasar akan meminatinya? Terakhir, sebaiknya kualitas air tanah di lokasi cukup memadai, paling tidak untuk mandi, cuci, kakus.

2. Cek Peruntukan Lahan.
Mencek peruntukan tanah ke dinas tata kota setempat untuk memastikan lokasi memang bisa untuk perumahan. Perjelas juga koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan (KLB), garis sempadan jalan (GSJ) dan bangunan (GSB)-nya karena akan mempengaruhi harga jual rumah. Misalnya, kalau KDB-nya hanya 20 persen, berarti salable area (yang boleh dijual berupa tanah+bangunan) hanya 20 persen dari total lahan.

3. Meneliti Status Lahan.
Tahapan selanjutnya adalah meneliti status dan sertifikat tanah, apakah hak milik, HGB, girik dan lain-lain? Tanah hak milik dan HGB jelas paling aman tapi harganya mahal. Karena itu tanah girik atau belum bersertifikat boleh dibeli karena harganya murah.

4. Mengajukan Izin.
Mengajukan izin lokasi ke pemda setempat untuk membebaskan tanah, membangun, mengelola dan mengalihkan kepada pihak lain (untuk pengembangan yang memerlukan izin lokasi). Tanah yang tidak butuh izin lokasi bisa langsung dibeli.

5. Membebaskan Tanah.
Pastikan bertransaksi langsung dengan pemilik tanah yang sah dan dilakukan di depan PPAT. Membeli tanah melalui lelang juga bisa jadi alternatif. “Harganya lebih murah dan clear and clean,” ujar Yudi. Hanya tanah ini harus dibayar tunai.

6. Mengurus Sertifikat Induk.
Tanah perlu segera disertifikatkan atas nama kita atau badan usaha yang didirikan yang disebut sertifikat induk. Jasa PPAT kembali bisa digunakan karena mereka biasanya memiliki relasi yang baik dengan kantor pertanahan. Saat sertifikat induk diproses kita sudah bisa melakukan pematangan tanah dan memasarkan rumah secara informal.

7. Mengajukan Permohonan IMB.
Tahapan selanjutnya adalah mengajukan permohonan IMB induk disertai site plan (untuk perumahan yang memerlukan izin lokasi atau SIPPT). Sedangkan untuk perumahan berskala mini yang tidak perlu izin lokasi, bisa langsung mengajukan permohonan IMB disertai peta kaveling dan desain rumah.

8. Memasarkan.
Kalau site plan disetujui dan IMB induk diterbitkan, pemasaran rumah sudah bisa dimulai secara resmi dengan menarik tanda jadi dan uang muka. Begitu rumah laku kita langsung melakukan proses pemecahan sertifikat induk dan IMB induk (pada perumahan yang memiliki izin lokasi) atas nama pembeli. Sementara pembeli bisa mengajukan permohonan KPR inden ke bank untuk membiayai pembelian rumah. Masa inden (menunggu) sejak rumah dipasarkan hingga serah terima bervariasi tergantung kelas rumah. Untuk RS misalnya, hanya 3 – 4 bulan, sedangkan rumah menengah dan menengah atas antara 6 – 18 bulan.

9. Pelayanan Komplain.
Melayani komplain selama masa retensi, yaitu masa garansi rumah yang berlangsung antara 3 – 6 bulan setelah serah terima (tergantung kebijakan setiap developer). Jadi, bila terjadi kerusakan seperti bocor, retak-retak dan lain-lain selama masa itu, pastikan Anda memperbaikinya secara profesional.

Demikian 9 tahapan yang mesti dilakukan seorang developer/pengembang properti. Tertarik untuk menjadi seorang developer..?? Ikuti Pelatihan untuk Menjadi developer di Property business academy

Cara Jual-Beli Rumah via Developer

Tidak semua orang tahu prosedur jual beli properti di developer (pengembang). Secara mekanisme, developer menjual ke pasar primer, namun pembeli belum bisa menempati langsung, setelah ada kesepakatan antara penjual dan pemeli, barulah pihak developer membangun rumah yang Anda beli, kira-kira butuh waktu bulanan tergantung tipe luasan yang anda beli. Nah, bagi Anda yang ingin mengetahui detilnya, berikut ini cara pembelian properti melalui developer, namun ini belum tentu terjadi untuk semua developer, bisa saja lain developer lain pula aturan mainnya. Dari itu tanyakan secara lengkap kepada pihak marketingnya :

1. Booking Fee
Setelah pihak developer memulai memasarkan unit rumahnya dengan pamflet, flyer, baleho dll maka Anda langsung bisa melihat dan ngecek lokasi, unit, harga, dll yang sudah ditentukan. setelah Anda mengerti dan Anda minat maka mulailah dengan booking fee/tanda jadi yaitu dengan menyetorkan sejumlah uang sebagai tanda bahwa Anda serius. Dan tanyakan juga, apakah uang booking fee tersebut bisa menjadi bagaian dari harga atau diluar harga jual.

2. Desain Produk (bangunan)
Setelah Anda memilih unit kavling yang tersedia, maka Anda akan disuguhkan desain bangunannya. Tanyakan apakah Anda berhak untuk merubah dengan menambahi dan mengurangi desainnya, tentunya akan ada tambahan biaya jika Anda tambahkan desainnya, ataukah desain yang disuguhkan sudah final. Bagaimana sebaiknya? Jika Anda sudah puas dengan desainnya, memang sebaiknya Anda tidak perlu merubah bentuk desainnya karena akan bertambah harga bangunannya. Silahkan merubah ketika sudah lunas dan menjadi hak Anda.

3. Proses KPR (Kredit Perumahan Rakyat)
Proses KPR terdiri dari pengumpulan syarat-syarat KPR, proses penilaian baik agunan maupun perhitungan analisa kelayakan konsumen dalam membayar angsuran KPR sampai dengan munculnya persetujuan KPR dari Bank. Devceloper akan mengawal proses KPR, karena sangat erat kaitannya dengan kepastian pembayaran, pembangunan rumah dan serah terima rumah. Kira-kira butuh waktu 2 minggu untuk proses tersebut.

4. Perjanjian Cara Pembayaran
Setelah adanya uang muka (DP), maka bangunan segera dimulai, dan tentukan cara pembayarannya sesuai dengan kemampuan Anda. Beberapa cara pembelian properti, semua anda yang menentukan. Jika Anda punya cukup uang untuk bayar tunai, silahkan dengan tunai keras atau bertahap (tunai dalam 5 bulan misalnya). atau anda menggunakan KPR, yaitu dengan sistem angsur perbulan dan biasanya Bank menyarankan (30%) dari gaji anda. silahkan anda menentukan berapa bulan angsuran, dan berapa jumlah uang perbulan yang harus anda setor ke Bank. kelebihan dari sistem KPR selain bisa dibayar bertahap, anda juga mendapatkan kepastian pembayaran dan mengamankan kemungkinan konsumen dari gagal bayar apabila KPR tidak disetujui.

5. Uang Muka (Down payment)
Uang muka berlaku jika anda memilih sistem KPR, pada dasarnya DP bisa bervariatif semua menyesuaikan kondisi perokonomian Indonesia. ingat ketika krisis global menerpa dunia, Bank kita masih berani dengan DP 0-10% dari harga jual, namun saat ini tidak lagi. Bank lebih memilih aman dengan DP 20-30% dari jumlah pembayaran. mengenai pembayaran DP, akan ada ketentuan dari pihak deveoper, biasanya 2-3 minggu setelah tanda jadi diterima. Namun ada baiknya DP dibayar setelah anda selesai mengurus sistem KPR dengan Bank, agar anda merasa ada kepastian prosentase dan penjadwalan pembayaran dari Bank tersebut.

6. Pembangunan
Setelah proses KPR disetujui Bank, DP sudah masuk, maka pembangunan sudah kudu dilaksanakan dan akan memakan waktu tergantung besaran unit rumah tersebut. misalnya untuk tipe 45 m2 butuh waktu 4 bulan pembangunan.

7. Serah Terima
Setelah pembangunan 100%, maka sudah siap untuk serah terima ke konsumen (pembeli). Masa retensi pada umumnya selama 3 bulan setelah serah terima rumah.

8. Akad Jual Beli
Akad jual beli (AJB) adalah peralihan hak hukum atas tanah dan bangunan. Hanya dapat dilakukan Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah lainnya. Tentunya sertifikat yang dahulunya atas nama penjual atau developer akan beralih dan diatasnamakan ke konsumen. AJB mengandung kewajiban pembayaran pajak. AJB dapat dilakukan sebelum serah terima rumah apabila skema pembayaran melalui KPR dengan KPR inden. Beda KPR inden dengan KPR biasa adalah pencairan KPR dapat dilakukan secara bertahap sebelum bangunan dimulai.

9. Pencairan KPR
Setelah dilakukan AJB dan dibayarkan pajak-pajaknya, dengan dasar tersebut maka akan dilakukan proses pencairan KPR. Tentu saja dalam pencairan KPR, konsumen akan diikat dalam perikatan kredit oleh Bank pemberi KPR di hadapan Notaris perikatan kredit yang ditunjuk oleh pihak Bank. Pencairan KPR tidak harus menunggu bangunan 100% jadi. Dengan KPR Inden, pihak developer dapat mencairkan sebagian nilai KPR.

Inilah gambaran simpel beberapa proses jual-beli properti, silahkan anda yang menentukan sendiri. mudah-mudahan bermanfaat. saran dan masukan kami harapkan.Cara Jual-Beli Rumah via Developer

Menjadi Developer Perumahan dengan Modal Patungan

Ingat, yang terpenting dari semua jenis bisnis adalah keamanannya. Aman dan terukur resikonya, aman profit yang didapat, aman juga modal awal yang disetor. Menjadi developer perumahan modal patungan pun tak luput dari ketentutuan ini. Disadari sejak awal, developer patungan melibatkan banyak pihak, pengamanannya ditengarai juga relatif kompleks. Bila aman yang dimaksud adalah memastikan segala keputusan dan tindakan bisnis dilkasanakan dengan benar, maka cara aman menjadi developer perumahan modal patungan merujuk pada kesepakatan tentang aturan main berikut teknis pelaksanannya.
Berkaca dari perjalanan sukses Elang Gumilang, pegiat developer perumahan yang fenomenal dan mengisnpirasi, justru banyak mengisahkan tentang bagaimana ia meraup dukungan modal patungan untuk mengelola proyek perumahannya. Sama seperti Elang, anda, kita semua, bila bersungguh-sungguh pun bisa berhasil menjadi developer perumahan modal patungan.

Beberapa hal yang perlu anda perhatikan dengan teliti untuk menjadi developer perumahan baru modal patungan dengan aman adalah sebagai berikut:


A. Bentuk Kerjasamanya
Ada dua model kerjasama yang bisa anda pilih. Pertama, kerjasamanya berbasis kepada pemilikan proyek bersama. Artinya, masing-masing pihak yang menyetorkan modal, tercatat dan mengusai legalitas tanahnya secara bersama. Sertifikat tanah proyeknya diterbitkan, dibalik nama, atau dibuatkan surat kuasa jual atas nama semua pihak yang terlibat. Kedua, kerjasamanya berbasis pendirian badan hukum Perseroan Terbatas (PT). Model ini dianggap standar tetapi simpel, karena sertifikat tanah proyek dengan sendirinya diterbitkan, dibalik nama atau dikuasajualkan atas nama perseroan di mana masing-masing pihak tercatat sebagai pemegang sahamnya.

B. Legalitas Proyek
Karena objek kerjasama adalah proyek perumahan, berbahan baku tanah, maka status legalitas dan perizinannya mutlak harus benar-benar jelas dan tuntas. Banyak pihak tidak menyadari, menggampangkan atau malah dengan sengaja menabrak ketentuan perizinan yang berlaku di bisnis perumahan. Akibatnya, para pihak yang bekerjasama menjadi developer perumahan patungan tersebut malah menjadi sekumpulan orang yang melakukan perbuatan melawan hukum. Niatnya awalnya mau untung bisa jadi malah buntung, karena mengabaikan legalitas perizinan.

C. Mekanisme Pengamanan
Sebagai subyek hukum yang melakukan kerjasama, sudah sewajarnya para pihak yang terlibat berada dalam kedudukan hukum yang sama pula. Kerjasama yang baik mewujudkan itikad baik, melibatkan orang baik, diatur dengan mekanisme yang baik, serta bersedia mengikatkan diri dalam perjanjian tertulis yang baik dan sah.
Jika tanah proyeknya telah terbit jadi SHGB induk (sesuai ketentuan Undang-undang), umpamanya, maka pemecahan sertifikat tanahnya haruslah terbit atau dikuasakan atas nama masing-masing pihak sesuai dengan proporsi modal disetor. Ketentuan semacam ini lah yang dimaksud sebagai mekanisme pengamanan yang baik.

D. Tugas dan Tanggung Jawab
Saking semangatnya, terutama bagi developer baru, biasanya pembagian kerjanya tumpang tindih. Tak jarang malah sampai muncul saling iri karena hal-hal sepele. Berdasarkan pengalaman, bagian yang mengurusi KPR di perbankan dan bagian marketing lebih disukai karena terkesan keren, ketimbang bagian konstruksi yang berjibaku langsung di proyek. Anda bisa mengantisipasi hal ini dengan membuat alur kerja dan tanggungjawab secara jelas sejak awal. Berdasarkan kompetensi dan kecenderungan masing-masing pihak.

E. Pembagian Keuntungan
Soal pembagian keuntungan bisa dipakai rumusan sederhana. Jika semua pihak yang berpatungan terlibat aktif mengelola proyek, dengan tingakt kompetensi skill rerata sama, maka pembagian keuntunganya mengacu pada proporsi modal disetor. Tetapi jika salah satu pihak ada yang memilih pasif, setor modal saja, maka pihak yang aktif di proyek diberikan tambahan gaji bulanan. Jumlahnya harus disepakati bersama di awal. Pun jika salah satu pihak memiliki pengalaman matang dan skill kompeten yang amat dibutuhkan, maka ia berhak memperoleh insentif tambahan atas pengalaman dan kemampuannya. sekali lagi, jumlahnya pun harus disepakati di depan.

Demi memperkecil resiko kerugian, jika objek proyek perumahannya beromset mendekati 10 milyar rupiah, dan developer patungan tersebut belum berpengalaman disarankan menunjuk konsultan pendamping. Menjadi penengah sekaligus pemandu bisnis ke arah keberhasilan. atau bisa juga dengan mengikuti Pelatihan untuk menjadi developer yang bisa di dapatkan di Property business academy

Cara Menghitung Harga Rumah

Menurut Benyamin Ginting, Presiden Ikatan Analis Properti Indonesia (IKAPRI), jika seseorang ingin menjual properti, terutama rumah, ada beberapa langkah yang harus dilakukan:

    Lakukan survei lingkungan untuk mencari pembanding, apakah ada rumah sejenis yang ditawarkan di sekitar rumah yang akan  dijual. Lihat harga jualnya.
    Jika di sekitar tak ada rumah yang dijual, cari di radius yang lebih luas. Hal ini penting sebagai pembanding dan pegangan si  penjual.
    Dari harga penawaran yang dilakukan di rumah pembanding, lakukan penyesuaian terhadap rumah yang akan dijual.
    Perbandingan bisa dilihat dari beberapa poin, seperti luas tanah dan bangunan, legalitas (sertifikat), karakteristik rumah (arahhadap, bebas banjir atau tidak, bentuk dan usia bangunan, dan lain-lain). Dengan demikian, akan terlihat harga pasar yang pantas untuk rumah yang akan dijual.
    Jika secara keseluruhan rumah yang akan dijual lebih baik dibanding rumah pembanding, maka tawarkan harga yang lebih tinggi.Begitu pula sebaliknya.
    Untuk menguji benar atau tidak harga yang telah ditetapkan, coba analisa harga tanah dan bangunan secara terpisah. Misalnya didapat harga tanah Rp500 juta dan harga bangunan Rp200 juta, maka sebaiknya penjual menawarkan rumah dengan harga 20%  di atas harga tersebut, yakni sekitar Rp850 juta. Jika nanti terjadi negosiasi, maka penjual bisa mempertahankan harga wajar yang telah ditentukan sebelumnya, yakni Rp700 juta.

“Si penjual harus menentukan harga terendah untuk rumah tersebut (floor price), sementara si pembeli harus menentukan harga tertinggi yang mampu dia bayar (ceiling price),” kata Benyamin. “Di perpotongan antara ceiling price dengan floor price inilah akan terjadi negosiasi, kemudian transaksi (market price).”

Untuk itu, imbuh Benyamin, penjual jangan menentukan harga terlalu tinggi, karena biasanya calon pembeli pun telah melakukan survei terhadap harga rumah yang dijual di sekitar kawasan tersebut. “Jika terlalu mahal tidak akan ada yang mau beli. Dengan harga yang wajar, pembeli tentu akan datang,” tegasnya.

Namun, jika penjual rumah tidak sempat melakukan survei untuk menentukan harga, kata Benyamin, ada baiknya dia menggunakan jasa penilai properti (appraisal). “Meski demikian, si penilai properti juga akan melakukan tahapan penilaian yang sama,” tukasnya. “Penilai properti dibutuhkan agar pembeli dan penjual bisa memasuki koridor market price.” . Biaya bagi penilai properti dilihat dari tingkat kesulitan penilaian. Jika hanya sebuah rumah saja, kata Benyamin, biayanya berkisar antara Rp500 ribu - Rp1juta, namun jika kolektif (beberapa rumah) seperti yang biasa dilakukan pihak perbankan, hanya Rp250 ribu - Rp300 ribu per unit.