9 Tahapan Developer/Pengembang Properti

Memahami tahapan pengembangan sebuah perumahan adalah salah satu cara meringankan kesulitan saat memulai jadi pengembang/developer. Dengan pemahaman itu kita bisa membuat perencanaan dan persiapan. Beberapa tahapan bisa dilakukan simultan. Misalnya, pematangan tanah dapat dikerjakan bersamaan dengan pengurusan izin lokasi, sertifikat induk dan IMB. Tapi, ada juga tahapan yang harus dilalui dulu sebelum masuk ke tahap berikutnya. Misalnya, tidak disarankan memasarkan rumah saat pembebasan tanah masih berlangsung kendati banyak developer melakukannya. Juga, berisiko sudah menjual dan membangun padahal legalitas dan perizinan belum jelas. Berikut 9 tahapan pengembangan sebuah perumahan (Real Estate Development) tersebut (tanpa memperhitungkan proses pendirian badan usaha bila pengembangan dilakukan badan usaha):

1. Survei lokasi.
Cari lokasi dengan akses relatif baik ke pusat kegiatan dan fasilitas publik. Untuk perumahan berskala mungil di dalam kota, lokasi di gang pun tak mengapa selagi masih bisa dilalui mobil. Lokasi yang terlalu jauh dari jalan utama, pusat kegiatan dan fasilitas publik akan membuat perumahan sulit dipasarkan. Pastikan juga harga tanahnya kompetitif, cara pembayaran tidak memberatkan, dan di lokasi ada saluran pembuangan. “Yang terakhir ini wajib. Kalau nggak jelas mau membuang air ke mana, kita tidak ambil tanahnya,” kata Ghofar. Lihat juga pasarnya, apakah kalau di situ dibangun perumahan konsumen yang disasar akan meminatinya? Terakhir, sebaiknya kualitas air tanah di lokasi cukup memadai, paling tidak untuk mandi, cuci, kakus.

2. Cek Peruntukan Lahan.
Mencek peruntukan tanah ke dinas tata kota setempat untuk memastikan lokasi memang bisa untuk perumahan. Perjelas juga koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan (KLB), garis sempadan jalan (GSJ) dan bangunan (GSB)-nya karena akan mempengaruhi harga jual rumah. Misalnya, kalau KDB-nya hanya 20 persen, berarti salable area (yang boleh dijual berupa tanah+bangunan) hanya 20 persen dari total lahan.

3. Meneliti Status Lahan.
Tahapan selanjutnya adalah meneliti status dan sertifikat tanah, apakah hak milik, HGB, girik dan lain-lain? Tanah hak milik dan HGB jelas paling aman tapi harganya mahal. Karena itu tanah girik atau belum bersertifikat boleh dibeli karena harganya murah.

4. Mengajukan Izin.
Mengajukan izin lokasi ke pemda setempat untuk membebaskan tanah, membangun, mengelola dan mengalihkan kepada pihak lain (untuk pengembangan yang memerlukan izin lokasi). Tanah yang tidak butuh izin lokasi bisa langsung dibeli.

5. Membebaskan Tanah.
Pastikan bertransaksi langsung dengan pemilik tanah yang sah dan dilakukan di depan PPAT. Membeli tanah melalui lelang juga bisa jadi alternatif. “Harganya lebih murah dan clear and clean,” ujar Yudi. Hanya tanah ini harus dibayar tunai.

6. Mengurus Sertifikat Induk.
Tanah perlu segera disertifikatkan atas nama kita atau badan usaha yang didirikan yang disebut sertifikat induk. Jasa PPAT kembali bisa digunakan karena mereka biasanya memiliki relasi yang baik dengan kantor pertanahan. Saat sertifikat induk diproses kita sudah bisa melakukan pematangan tanah dan memasarkan rumah secara informal.

7. Mengajukan Permohonan IMB.
Tahapan selanjutnya adalah mengajukan permohonan IMB induk disertai site plan (untuk perumahan yang memerlukan izin lokasi atau SIPPT). Sedangkan untuk perumahan berskala mini yang tidak perlu izin lokasi, bisa langsung mengajukan permohonan IMB disertai peta kaveling dan desain rumah.

8. Memasarkan.
Kalau site plan disetujui dan IMB induk diterbitkan, pemasaran rumah sudah bisa dimulai secara resmi dengan menarik tanda jadi dan uang muka. Begitu rumah laku kita langsung melakukan proses pemecahan sertifikat induk dan IMB induk (pada perumahan yang memiliki izin lokasi) atas nama pembeli. Sementara pembeli bisa mengajukan permohonan KPR inden ke bank untuk membiayai pembelian rumah. Masa inden (menunggu) sejak rumah dipasarkan hingga serah terima bervariasi tergantung kelas rumah. Untuk RS misalnya, hanya 3 – 4 bulan, sedangkan rumah menengah dan menengah atas antara 6 – 18 bulan.

9. Pelayanan Komplain.
Melayani komplain selama masa retensi, yaitu masa garansi rumah yang berlangsung antara 3 – 6 bulan setelah serah terima (tergantung kebijakan setiap developer). Jadi, bila terjadi kerusakan seperti bocor, retak-retak dan lain-lain selama masa itu, pastikan Anda memperbaikinya secara profesional.

Demikian 9 tahapan yang mesti dilakukan seorang developer/pengembang properti. Tertarik untuk menjadi seorang developer..?? Ikuti Pelatihan untuk Menjadi developer di Property business academy

Cara Jual-Beli Rumah via Developer

Tidak semua orang tahu prosedur jual beli properti di developer (pengembang). Secara mekanisme, developer menjual ke pasar primer, namun pembeli belum bisa menempati langsung, setelah ada kesepakatan antara penjual dan pemeli, barulah pihak developer membangun rumah yang Anda beli, kira-kira butuh waktu bulanan tergantung tipe luasan yang anda beli. Nah, bagi Anda yang ingin mengetahui detilnya, berikut ini cara pembelian properti melalui developer, namun ini belum tentu terjadi untuk semua developer, bisa saja lain developer lain pula aturan mainnya. Dari itu tanyakan secara lengkap kepada pihak marketingnya :

1. Booking Fee
Setelah pihak developer memulai memasarkan unit rumahnya dengan pamflet, flyer, baleho dll maka Anda langsung bisa melihat dan ngecek lokasi, unit, harga, dll yang sudah ditentukan. setelah Anda mengerti dan Anda minat maka mulailah dengan booking fee/tanda jadi yaitu dengan menyetorkan sejumlah uang sebagai tanda bahwa Anda serius. Dan tanyakan juga, apakah uang booking fee tersebut bisa menjadi bagaian dari harga atau diluar harga jual.

2. Desain Produk (bangunan)
Setelah Anda memilih unit kavling yang tersedia, maka Anda akan disuguhkan desain bangunannya. Tanyakan apakah Anda berhak untuk merubah dengan menambahi dan mengurangi desainnya, tentunya akan ada tambahan biaya jika Anda tambahkan desainnya, ataukah desain yang disuguhkan sudah final. Bagaimana sebaiknya? Jika Anda sudah puas dengan desainnya, memang sebaiknya Anda tidak perlu merubah bentuk desainnya karena akan bertambah harga bangunannya. Silahkan merubah ketika sudah lunas dan menjadi hak Anda.

3. Proses KPR (Kredit Perumahan Rakyat)
Proses KPR terdiri dari pengumpulan syarat-syarat KPR, proses penilaian baik agunan maupun perhitungan analisa kelayakan konsumen dalam membayar angsuran KPR sampai dengan munculnya persetujuan KPR dari Bank. Devceloper akan mengawal proses KPR, karena sangat erat kaitannya dengan kepastian pembayaran, pembangunan rumah dan serah terima rumah. Kira-kira butuh waktu 2 minggu untuk proses tersebut.

4. Perjanjian Cara Pembayaran
Setelah adanya uang muka (DP), maka bangunan segera dimulai, dan tentukan cara pembayarannya sesuai dengan kemampuan Anda. Beberapa cara pembelian properti, semua anda yang menentukan. Jika Anda punya cukup uang untuk bayar tunai, silahkan dengan tunai keras atau bertahap (tunai dalam 5 bulan misalnya). atau anda menggunakan KPR, yaitu dengan sistem angsur perbulan dan biasanya Bank menyarankan (30%) dari gaji anda. silahkan anda menentukan berapa bulan angsuran, dan berapa jumlah uang perbulan yang harus anda setor ke Bank. kelebihan dari sistem KPR selain bisa dibayar bertahap, anda juga mendapatkan kepastian pembayaran dan mengamankan kemungkinan konsumen dari gagal bayar apabila KPR tidak disetujui.

5. Uang Muka (Down payment)
Uang muka berlaku jika anda memilih sistem KPR, pada dasarnya DP bisa bervariatif semua menyesuaikan kondisi perokonomian Indonesia. ingat ketika krisis global menerpa dunia, Bank kita masih berani dengan DP 0-10% dari harga jual, namun saat ini tidak lagi. Bank lebih memilih aman dengan DP 20-30% dari jumlah pembayaran. mengenai pembayaran DP, akan ada ketentuan dari pihak deveoper, biasanya 2-3 minggu setelah tanda jadi diterima. Namun ada baiknya DP dibayar setelah anda selesai mengurus sistem KPR dengan Bank, agar anda merasa ada kepastian prosentase dan penjadwalan pembayaran dari Bank tersebut.

6. Pembangunan
Setelah proses KPR disetujui Bank, DP sudah masuk, maka pembangunan sudah kudu dilaksanakan dan akan memakan waktu tergantung besaran unit rumah tersebut. misalnya untuk tipe 45 m2 butuh waktu 4 bulan pembangunan.

7. Serah Terima
Setelah pembangunan 100%, maka sudah siap untuk serah terima ke konsumen (pembeli). Masa retensi pada umumnya selama 3 bulan setelah serah terima rumah.

8. Akad Jual Beli
Akad jual beli (AJB) adalah peralihan hak hukum atas tanah dan bangunan. Hanya dapat dilakukan Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah lainnya. Tentunya sertifikat yang dahulunya atas nama penjual atau developer akan beralih dan diatasnamakan ke konsumen. AJB mengandung kewajiban pembayaran pajak. AJB dapat dilakukan sebelum serah terima rumah apabila skema pembayaran melalui KPR dengan KPR inden. Beda KPR inden dengan KPR biasa adalah pencairan KPR dapat dilakukan secara bertahap sebelum bangunan dimulai.

9. Pencairan KPR
Setelah dilakukan AJB dan dibayarkan pajak-pajaknya, dengan dasar tersebut maka akan dilakukan proses pencairan KPR. Tentu saja dalam pencairan KPR, konsumen akan diikat dalam perikatan kredit oleh Bank pemberi KPR di hadapan Notaris perikatan kredit yang ditunjuk oleh pihak Bank. Pencairan KPR tidak harus menunggu bangunan 100% jadi. Dengan KPR Inden, pihak developer dapat mencairkan sebagian nilai KPR.

Inilah gambaran simpel beberapa proses jual-beli properti, silahkan anda yang menentukan sendiri. mudah-mudahan bermanfaat. saran dan masukan kami harapkan.Cara Jual-Beli Rumah via Developer

Menjadi Developer Perumahan dengan Modal Patungan

Ingat, yang terpenting dari semua jenis bisnis adalah keamanannya. Aman dan terukur resikonya, aman profit yang didapat, aman juga modal awal yang disetor. Menjadi developer perumahan modal patungan pun tak luput dari ketentutuan ini. Disadari sejak awal, developer patungan melibatkan banyak pihak, pengamanannya ditengarai juga relatif kompleks. Bila aman yang dimaksud adalah memastikan segala keputusan dan tindakan bisnis dilkasanakan dengan benar, maka cara aman menjadi developer perumahan modal patungan merujuk pada kesepakatan tentang aturan main berikut teknis pelaksanannya.
Berkaca dari perjalanan sukses Elang Gumilang, pegiat developer perumahan yang fenomenal dan mengisnpirasi, justru banyak mengisahkan tentang bagaimana ia meraup dukungan modal patungan untuk mengelola proyek perumahannya. Sama seperti Elang, anda, kita semua, bila bersungguh-sungguh pun bisa berhasil menjadi developer perumahan modal patungan.

Beberapa hal yang perlu anda perhatikan dengan teliti untuk menjadi developer perumahan baru modal patungan dengan aman adalah sebagai berikut:


A. Bentuk Kerjasamanya
Ada dua model kerjasama yang bisa anda pilih. Pertama, kerjasamanya berbasis kepada pemilikan proyek bersama. Artinya, masing-masing pihak yang menyetorkan modal, tercatat dan mengusai legalitas tanahnya secara bersama. Sertifikat tanah proyeknya diterbitkan, dibalik nama, atau dibuatkan surat kuasa jual atas nama semua pihak yang terlibat. Kedua, kerjasamanya berbasis pendirian badan hukum Perseroan Terbatas (PT). Model ini dianggap standar tetapi simpel, karena sertifikat tanah proyek dengan sendirinya diterbitkan, dibalik nama atau dikuasajualkan atas nama perseroan di mana masing-masing pihak tercatat sebagai pemegang sahamnya.

B. Legalitas Proyek
Karena objek kerjasama adalah proyek perumahan, berbahan baku tanah, maka status legalitas dan perizinannya mutlak harus benar-benar jelas dan tuntas. Banyak pihak tidak menyadari, menggampangkan atau malah dengan sengaja menabrak ketentuan perizinan yang berlaku di bisnis perumahan. Akibatnya, para pihak yang bekerjasama menjadi developer perumahan patungan tersebut malah menjadi sekumpulan orang yang melakukan perbuatan melawan hukum. Niatnya awalnya mau untung bisa jadi malah buntung, karena mengabaikan legalitas perizinan.

C. Mekanisme Pengamanan
Sebagai subyek hukum yang melakukan kerjasama, sudah sewajarnya para pihak yang terlibat berada dalam kedudukan hukum yang sama pula. Kerjasama yang baik mewujudkan itikad baik, melibatkan orang baik, diatur dengan mekanisme yang baik, serta bersedia mengikatkan diri dalam perjanjian tertulis yang baik dan sah.
Jika tanah proyeknya telah terbit jadi SHGB induk (sesuai ketentuan Undang-undang), umpamanya, maka pemecahan sertifikat tanahnya haruslah terbit atau dikuasakan atas nama masing-masing pihak sesuai dengan proporsi modal disetor. Ketentuan semacam ini lah yang dimaksud sebagai mekanisme pengamanan yang baik.

D. Tugas dan Tanggung Jawab
Saking semangatnya, terutama bagi developer baru, biasanya pembagian kerjanya tumpang tindih. Tak jarang malah sampai muncul saling iri karena hal-hal sepele. Berdasarkan pengalaman, bagian yang mengurusi KPR di perbankan dan bagian marketing lebih disukai karena terkesan keren, ketimbang bagian konstruksi yang berjibaku langsung di proyek. Anda bisa mengantisipasi hal ini dengan membuat alur kerja dan tanggungjawab secara jelas sejak awal. Berdasarkan kompetensi dan kecenderungan masing-masing pihak.

E. Pembagian Keuntungan
Soal pembagian keuntungan bisa dipakai rumusan sederhana. Jika semua pihak yang berpatungan terlibat aktif mengelola proyek, dengan tingakt kompetensi skill rerata sama, maka pembagian keuntunganya mengacu pada proporsi modal disetor. Tetapi jika salah satu pihak ada yang memilih pasif, setor modal saja, maka pihak yang aktif di proyek diberikan tambahan gaji bulanan. Jumlahnya harus disepakati bersama di awal. Pun jika salah satu pihak memiliki pengalaman matang dan skill kompeten yang amat dibutuhkan, maka ia berhak memperoleh insentif tambahan atas pengalaman dan kemampuannya. sekali lagi, jumlahnya pun harus disepakati di depan.

Demi memperkecil resiko kerugian, jika objek proyek perumahannya beromset mendekati 10 milyar rupiah, dan developer patungan tersebut belum berpengalaman disarankan menunjuk konsultan pendamping. Menjadi penengah sekaligus pemandu bisnis ke arah keberhasilan. atau bisa juga dengan mengikuti Pelatihan untuk menjadi developer yang bisa di dapatkan di Property business academy

Cara Menghitung Harga Rumah

Menurut Benyamin Ginting, Presiden Ikatan Analis Properti Indonesia (IKAPRI), jika seseorang ingin menjual properti, terutama rumah, ada beberapa langkah yang harus dilakukan:

    Lakukan survei lingkungan untuk mencari pembanding, apakah ada rumah sejenis yang ditawarkan di sekitar rumah yang akan  dijual. Lihat harga jualnya.
    Jika di sekitar tak ada rumah yang dijual, cari di radius yang lebih luas. Hal ini penting sebagai pembanding dan pegangan si  penjual.
    Dari harga penawaran yang dilakukan di rumah pembanding, lakukan penyesuaian terhadap rumah yang akan dijual.
    Perbandingan bisa dilihat dari beberapa poin, seperti luas tanah dan bangunan, legalitas (sertifikat), karakteristik rumah (arahhadap, bebas banjir atau tidak, bentuk dan usia bangunan, dan lain-lain). Dengan demikian, akan terlihat harga pasar yang pantas untuk rumah yang akan dijual.
    Jika secara keseluruhan rumah yang akan dijual lebih baik dibanding rumah pembanding, maka tawarkan harga yang lebih tinggi.Begitu pula sebaliknya.
    Untuk menguji benar atau tidak harga yang telah ditetapkan, coba analisa harga tanah dan bangunan secara terpisah. Misalnya didapat harga tanah Rp500 juta dan harga bangunan Rp200 juta, maka sebaiknya penjual menawarkan rumah dengan harga 20%  di atas harga tersebut, yakni sekitar Rp850 juta. Jika nanti terjadi negosiasi, maka penjual bisa mempertahankan harga wajar yang telah ditentukan sebelumnya, yakni Rp700 juta.

“Si penjual harus menentukan harga terendah untuk rumah tersebut (floor price), sementara si pembeli harus menentukan harga tertinggi yang mampu dia bayar (ceiling price),” kata Benyamin. “Di perpotongan antara ceiling price dengan floor price inilah akan terjadi negosiasi, kemudian transaksi (market price).”

Untuk itu, imbuh Benyamin, penjual jangan menentukan harga terlalu tinggi, karena biasanya calon pembeli pun telah melakukan survei terhadap harga rumah yang dijual di sekitar kawasan tersebut. “Jika terlalu mahal tidak akan ada yang mau beli. Dengan harga yang wajar, pembeli tentu akan datang,” tegasnya.

Namun, jika penjual rumah tidak sempat melakukan survei untuk menentukan harga, kata Benyamin, ada baiknya dia menggunakan jasa penilai properti (appraisal). “Meski demikian, si penilai properti juga akan melakukan tahapan penilaian yang sama,” tukasnya. “Penilai properti dibutuhkan agar pembeli dan penjual bisa memasuki koridor market price.” . Biaya bagi penilai properti dilihat dari tingkat kesulitan penilaian. Jika hanya sebuah rumah saja, kata Benyamin, biayanya berkisar antara Rp500 ribu - Rp1juta, namun jika kolektif (beberapa rumah) seperti yang biasa dilakukan pihak perbankan, hanya Rp250 ribu - Rp300 ribu per unit.

Tips Memasang Iklan Property Di Internet

Tips Memasang Iklan Properti di Internet

Salah satu media iklan properti di internet
Saat ini, internet telah menjadi dari bagian hidup manusia. Di negara manapun internet bisa diakses oleh siapapun. Sebagai media, internet merupakan salah satu alternatif untuk beriklan, bahkan kedepannya iklan internet akan mengalahkan media cetak. Tak terkecuali iklan properti. Dengan beriklan di internet, properti yang kita tawarkan akan lebih mudah dan cepat sampai ke calon pembeli. Nah, bagaimana caranya agar iklan properti Anda di internet bisa efektif, sangat penting bagi Anda untuk mengetahui tips dalam memasang iklan. Supaya iklan tersebut efektif dan dapat memenuhi tujuan Anda dalam mencari calon pembeli yang potensial, simak tips memasang iklan properti di internet berikut ini :

1. Siapkan konsep iklan yang bagus.
Konsep iklan memang memerlukan proses kreatif, sehingga jika Anda tidak yakin dengan konsep iklan tersebut, ada baiknya Anda meminta saran biro periklanan. Upayakan agar konsep iklan Anda efektif, sehingga menambah minat orang pada properti Anda dan bahkan menarik mereka untuk melakukan kunjungan.

2. Sesuaikan biaya iklan dengan anggaran.
Untuk memasang iklan sekelas profesional, mungkin Anda perlu menyiapkan dana sedikit lebih banyak. Selain itu, pikirkan media-media alternatif yang memungkinkan Anda meletakkan iklan dengan harga yang terjangkau namun tetap efektif.

3. Lakukan riset
Untuk mengetahui apakah iklan sudah efektif, cobalah berfikir sebagai pembaca iklan. Anda dapat melakukan riset dan membaca iklan-iklan properti lainnya sebagai rujukan. Adakah iklan tertentu yang menurut Anda menarik. Jika ya, pelajari iklan tersebut dan coba serap tekniknya. Pilihan kata, jumlah kata, pilihan gambar, struktur, tata letak, atau bahkan tanda baca yang digunakan dapat menggugah reaksi pembaca iklan.

4. Buatlah daftar yang berisi semua fitur properti Anda.
Beri tanda pada fitur-fitur yang Anda sukai, atau menurut Anda menarik. Gunakanlah fitur-fitur tersebut untuk mulai merangkai iklan Anda sendiri. Setelah ini, Anda seharusnya sudah bisa mulai membayangkan struktur iklan Anda sendiri. Visualisasikan konsep Anda sejelas mungkin.

5. Pastikan informasi dasar mengenai properti Anda ditulis dengan jelas.
Informasi dasar biasanya mencakup lokasi, jumlah kamar dan kamar mandi, luas tanah/luas bangunan, dan sebaiknya cantumkan harga permintaan. Setelah itu, anda dapat menambahkan fitur-fitur yang disebutkan di atas dan kondisi umum properti. Panjang deskripsi yang idealnya biasanya di bawah 100 kata.

6. Pilihlah gambar atau foto yang menarik tentang properti Anda.
Pilihlah gambar (terutama untuk iklan di internet) sangatlah efektif, karena Anda dapat menggunakan beberapa gambar untuk menunjang iklan Anda. Untuk iklan di koran, mungkin memasang iklan bergambar memerlukan biaya lebih. Gambar yang sebaiknya dipilih adalah gambar-gambar yang jelas, bersih (tidak buram), dan menunjukkan sisi terbaik dari properti tersebut. Tonjolkan ciri khas dari properti yang dijual, ini akan membedakan iklan Anda dari iklan lainnya.

7. Informasi kontak harus jelas.
Informasi lain yang sangat penting untuk dimasukkan ke dalam iklan adalah informasi kontak yang dapat dihubungi. Pastikan info ini mudah ditemukan di dalam iklan anda, agar iklan Anda efektif. Info ini dapat berupa nama, nomor telepon, alamat email, ataupun link ke situs Anda.

8. Koreksi dengan meminta masukan.
Setelah Anda selesai membuat iklan, berikan iklan tersebut kepada teman atau rekan untuk diminta masukan. Dengarkan komentar mereka, dan gunakan masukan tersebut untuk memperbaiki mutu iklan.

Ikuti Training Property di sini

Hal Yang Perlu Diperhatikan Sebelum Membeli Tanah

Ada beberapa hal yang harus Anda pertimbangkan sebelum memutuskan untuk membeli tanah. Jangan sampai kelak Anda menyesal setelah terlanjur membeli tanah yang ditawarkan, ingat sesal dahulu pendapatan  sesal kemudian tidak berguna.
Oke, sebelum Anda membeli tanah, pertimbangkan yang berikut ini :

1. Posisi Lokasi.
Hindari posisi lokasi lahan di Tusuk Sate atau di ujung jalan buntu. Secara teknis lahan di tusuk sate akan terganggu keyamanannya ketika ada lampu kendaraan. Sedangkan lahan di jalan buntu, akan sering menggangu kenyamanan penghuni karena banyak kendaraan yang terjebak/tersesat disana. Tips ini tidak berlaku jika tanah tersebut berada dalam sebuah komplek perumahan tertutup (cluster).

2. Bahu Jalan.
Pilihlah lahan dengan lebar menghadap bahu jalan minimal 8 meter. Karena untuk mengantisipasi apabila desain rumah Anda nantinya memiliki garasi mobil. flow lebar mobil yang ideal adalah 3 meter, untuk buka-tutup pintu, sehingga setidaknya Anda masih memiliki sisa 5 meter untuk desain fasade selain garasi.

3. Akses Jalan.
Pilihlah lokasi dengan jalan masuk minimal 4 meter, atau ada baiknya lebih sehingga cukup 2 mobil berpapasan. Akan lebih baik apabila, ruas jalan lokasi tersebut, merupakan jalan pemerintah (sudah di-aspal) sehingga lokasi ini dimungkinkan akan mudah berkembang. Jangan tergiur oleh janji-janji developer yang sering mengatakan, “Jalan ini sekarang memang masih tanah, tapi besok akan diperlebar dan diperkeras” atau “nanti kalau pemukimannya sudah padat, bisa bergotong royong untuk memperkeras jalan dengan paving block”.

4. Contour Tanah.
Pilihlah lokasi dengan contour tanah datar atau landai. Hindari pemilihan lokasi dengan contour curam/terjal. Karena anda akan membutuhkan biaya besar untuk melakukan pengerukan dan penimbunan (cut and fill).

5. Status Lokasi.
Pilihlah lokasi yang telah berstatus Pekarangan, karena kalau masih berstatus sawah maka Anda harus melakukan proses pengeringan yang memakan waktu tertentu dan biaya tambahan

6. Prospek.
Apabila Anda akan mebeli tanah/lahan dengan tujuan sebagai invetasi maka perlu diperkirakan bagaimana prospek ke depan di daerah tersebut. Anda bisa datang ke bagian tata kota untuk melihat Master Plan pengembangan di daerah tersebut, apakah akan dibangun pusat perbelanjaan, kampus atau fasilitas umum lainnya. Hal ini akan berpengaruh terhadap kecepatan keanikan harga tanah Anda.

7. Surat Kelengkapan.
Surat-surat kelengkapan perlu Anda cermati sebelum serah terima/pembayaran. Ada baiknya anda melakukan cross-check ke pihak RT/RW dan kelurahan terhadap status tanah/lahan tersebut.

Tips Memperkerjakan Tukang

Tips Mempekerjakan Tukang

  Membangun rumah pasti memerlukan tukang dan mandor, dengan sistem upah harian atau borongan. Kedua sistem upah tersebut memiliki kekurangan dan kelebihan, tergantung dari cara kerja tukang dan pemahaman kita tentang tata kerja dan tahapan membangun rumah. Pemahaman yang kurang, setengah-setengah apalagi nol, akan membuat biaya menjadi bengkak, keluhan tentang hal ini sering kami dengar dari klien kami. Ada yang memakai upah borongan, namun hasil kerjanya mengecewakan, ada pula yang memakai tenaga harian, namun tukangnya bekerja sangat lamban dan terkesan hanya menghitung jam.
Bagaimana tips dan trik dalam mempekerjakan tukang..?

  Sebelumnya, anda mesti tahu dulu bahwa dalam pembangunan rumah, kita memerlukan kerjasama yang baik antara sesama pekerja, pengawas dan anda sebagai pemilik rumah. Pekerjaan dilaksanakan secara berkesinambungan berdasarkan susunan rencana kerja. Karena itu, dibutuhkan manajemen proyek yang akan mengatur keseluruhan proses dan tahapan pembangunan.

  Namun, tidak semua pekerjaan dikerjakan secara berurutan, ada beberapa pekerjaan yang bisa dilakukan secara bersamaan dan ada yang mesti dikerjakan secara bergantian. Pengetahuan tentang hal ini akan sangat berarti bagi anda yang memakai tukang harian, untuk menghindari adanya tukang yang menganggur sedangkan anda tetap membayar upahnya per-hari.

Berikut kategori pekerjaan :

A. Beberapa pekerjaan yang bisa dilakukan secara bersamaan.
Ketika sebagian tukang mengerjakan pondasi batu, sebagian yang lain bisa kita perintahkan untuk membuat tulangan pembesian sloof dan kolom beton.
Saat itu pula kita mesti memulai menyiapkan kusen, agar pada saat dibutuhkan, kusen pintu dan jendela sudah siap tersedia.
Ketika tukang batu memasang bata, tukang kayu sudah bisa menyiapkan pembuatan kerangka atap (seperti kuda-kuda), sehingga pada saat bata sudah full terpasang, tukang kayu bisa langsung melakukan pemasangan.
Pada saat pemasangan reng genteng, tukang kayu bisa sekalian melakukan pemasangan kerangka plafon.
Saat tukang kayu bekerja diatas (memasang genteng), tukang batu bisa mengerjakan plesteran.

B. Beberapa pekerjaan yang bisa dilakukan secara bergantian.
Pekerjaan pemasangan bata dilakukan secara bergantian dengan pengecoran kolom beton.
Pekerjaan pemasangan plafon dilakukan secara bergantian dengan pemasangan instalasi listrik.
Pekerjaan pemasangan instalasi air dilakukan bergantian dengan pekerjaan plesteran.

C. Beberapa pekerjaan yang bisa dilakukan secara berurutan.
 Pemasangan sloof beton dilakukan setelah pemasangan pondasi batu.
 Pekerjaan plesteran dilakukan setelah pemasangan bata.
dll.
Selain anda harus mengenali  kategori pekerjaan diatas, anda juga harus pandai memilih tukang yang berpengalaman, karena yang menentukan kualitas dan kerapian rumah anda adalah para pekerja alias tukang. Kesalahan dalam memilih tukang akan membuat hasinya mengecewakan dan ini sering terjadi pada proyek pembangunan rumah pribadi. Alangkah baiknya jika sebelum anda memutuskan untuk mempekerjakan mereka, anda telah mendapat rekomendasi dari orang yang pernah mempekerjakan mereka atau melihat mereka bekerja di tempat lain. Berikut beberapa ciri tukang berpengalaman :

• Mempunyai keahlian membaca gambar lapangan (gambar kerja).
• Ahli dalam bidang yang dia kerjakan.
• Komitmen dalam menjaga kualitas dan kerapian.
• Bisa bekerjasama dengan tukang lainnya.
• Mudah diberi penjelasan perihal yang anda diinginkan.
• Hemat dalam penggunaan material / bahan bangunan.
• Mampu mengatasi permasalah di lapangan.
• Rajin dan cepat dalam bekerja, serta rapi hasil kerjanya.

 Setelah anda mendapatkan pilihan kepada siapa anda menyerahkan pekerjaan pembangunan rumah anda, tahapan selanjutnya, anda harus melakukan negosiasi apakah akan menggunakan sistem upah harian ataukah borongan. Berikut perbandingan antara sistem harian dengan sistem borongan :

• Upah sistem borongan lebih murah daripada harian.
• Pekerja borongan terkadang kurang memperhatikan kerapian, karena ingin mempercepat waktu selesai.
• Pekerja harian terkadang bekerja dengan lamban, untuk memperbanyak jumlah hari kerja.
• Pekerja harian bisa lebih hemat jika anda bisa melakukan pengawasan setiap hari.
• Pekerja borongan bisa bekerja rapi jika anda melakukan pengawasan ketat. Tentunya anda harus mengenali terlebih dahulu tatacara dan tahapan serta kategori pekerjaan.

Apabila hasil yang kurang memuaskan dan anda harus memutuskan untuk memberhentikan, pekerja harian lebih mudah diberhentikan.
 Selanjutnya, jika anda memutuskan untuk memakai sistem upah harian, anda harus pandai membaca pekerjaan dan kebutuhan anda terhadap pekerja. Ada beberapa jenis pekerjaan yang memerlukan banyak pekerja dan ada yang hanya memerlukan sedikit pekerja. Selain memakai tukang ahli, anda juga memerlukan tenaga pembantu (kenek), supaya lebih hemat anda bisa menggunakan rumus satu kenek untuk dua tukang dan rumus hasil rata-rata satu pekerja per-hari sebagai berikut :

• Pasangan batu pondasi : 3 m³ - 4 m³
• Pasangan bata              : 3 m³ - 5 m³
• Plesteran dinding          : 3 m³ - 4 m³
• Pemasangan plafon       : 7 m³ -10 m³
• Pengecatan                   : 17 m³ - 20 m³

 Dengan mengetahui rumus diatas anda bisa memutuskan apakah akan memakai tukang harian ataukah borongan. Namun ada cara yang lebih mudah terutama bagi anda yang sibuk dan hanya punya sedikit waktu, serahkan saja pekerjaan rumah anda kepada seorang kontraktor yang anda percaya dan telah anda ketahui hasil kerjanya, anda hanya tinggal menunggu hasilnya (terima kunci), mudah bukan..?

Untuk Lebih Expert di bidang property bisa mampir ke sini